Выбор подходов (методов) к оценке недвижимости.

Оценку стоимости недвижимости выполняют специалисты оценочных компаний с использованием трех традиционных подходов: затратного, сравнительного, доходного.

Затратный подход

Затратный подход предполагает, что инвестор не будет оплачивать за недвижимость больше, чем ему он оплатит за приобретение участка – аналога и за строительство аналогичного здания на нем. Точный расчет восстановительной стоимости сооружений определяет объективность величины стоимости, полученной методами затратного подхода.

При применении затратного подхода величина стоимости объекта равна сумме остаточной стоимости строений и стоимости участка земли. В свою очередь, остаточная стоимость строений равна разности стоимости работ на замещение зданий и суммы износа (накопленного) сооружений с учетом дохода предпринимателя. Текущие цены на строительную продукцию отражены в информации проектных институтов, в подрядных организациях, в сборниках о динамике цен на рынке в строительной отрасли. Износ оценивается по специальным методикам расчета потерь, а также на основании анализа рынка недвижимости.

Затратный подход предусматривает выделение расчета стоимости участка земли в отдельный этап, что позволяет понять оптимальность существующего варианта использования участка. Кроме того, возможна различная динамика изменения цен на участки земли и строения. Для оценки земли на рынке используют методы: распределение стоимости (долевое) между зданием и землей, сравнение продаж, выделение стоимости, техника остатка, разбивка на участки, капитализация дохода:

1. Метод сравнения продаж трактует определение стоимости участка как процесс внесения корректировок в цены продаж аналогичных незастроенных участков.
2. Метод долевого распределения стоимости основан на анализе цены продажи застроенных участков, предполагает расчет доли стоимости участка в общей стоимости объекта - аналога.
3. По методу выделения стоимости земли равна разности между ценой на рынке всего объекта и расчетной стоимостью зданий, расположенных на ней.
4. Метод разбивки на участки применяется для оценки крупных участков земли, которые можно разделить на мелкие участки. Стоимость незастроенного участка равна сумме чистого дохода (дисконтированного) и затрат на застройку.
5. Метод техники остатка трактует, что доход от недвижимости создают и участок, и строения. Метод используют для оценки зданий и сооружений с простой схемой расчета. Доход от земли равен разнице между чистым операционным доходом (общим) и доходом от сооружений.
6. Метод капитализации арендной платы за землю предполагает, что стоимость участка земли рассчитывается по формуле капитализации. При этом необходимыми условиями является достоверность информации о ставках арендной платы и дохода.

Сравнительный подход

Сравнительный подход предполагает, что покупатель не заплатит за объект оценки больше чем за объект – аналог идентичной полезности. Расчет стоимости основан на данных о ценах уже свершившихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Важные этапы в подходе – это сегментация рынка и сбор информации. Подход предполагает сравнение оценщиком параметров объекта и его аналогов по важным критериям, влияющим на цену.

На практике выделяют следующие основные элементы сравнения:

• Права собственности;
• Условия финансирования, продажи;
• Временной период продажи;
• Местоположение;
• Характеристики объекта (физические, экономические, характер применения и т.д.).

В цену продажи объекта - аналога вносятся корректировки, в результате чего определяется скорректированная стоимость объекта – аналога с учетом поправок.

Доходный подход

Доходный подход утверждает, что покупатель не оплатит за объект сумму большую, чем объект принесет в будущем в виде дохода с учетом инвестиционного риска. Стоимость объекта зависит от его способности генерировать доход в будущем. Доход от недвижимости с учетом стоимости реверсии пересчитывается в текущую стоимость.

Определение стоимости будущих доходов в настоящий момент осуществляется прямой капитализацией, или дисконтированием потоков денежных средств. Метод прямой капитализации используется для объектов, приносящих доход. Метод дисконтирования применим к объектам с нестабильным доходом.

Выбор подхода (метода) определяется конкретными условиями по возможности их применения. Затратный метод используется при отсутствии информации при неразвитости рынка. Сравнительный подход используется при наличии информации о сделках купли-продажи. Доходный подход используется для оценки недвижимости со значительным уровнем дохода.

Таким образом, выбор метода оценки – важнейший этап деятельности эксперта, определяющий объективность и достоверность величины стоимости объекта оценки.