Вещные права. Собственность, владение, ипотека и другие права.

Понятие вещного права предполагает наличие у собственника юридической власти над вещью. Качество прав – основной фактор влияния на стоимость при оценке недвижимости, иного имущества.

Гражданский Кодекс РФ выделяет следующие права на вещи:

1. Собственность;
2. Пожизненное наследуемое владение участком земли;
3. Бессрочное (постоянное) пользование участком земли;
4. Оперативное управление имуществом;
5. Ограниченное пользование участком земли (ипотека, сервитут).

Следует отметить, что первичным правом является только собственность, все остальные виды права вторичны. Собственность – это комплекс правомочий лица – правообладателя по распоряжению, пользованию и владению имуществом.

Распоряжение дает возможность изменения юридического статуса судьбы объекта следующими методами:

• Передача через договор купли продажи, мены, дарения права
  собственности на объект;
• Передача части полномочий на основе доверительного управления с правом владения, распоряжения, пользования;
• Передача части полномочий на основе аренды с предварительной оценкой аренды с правами пользования, владения и пользования, или владения и пользования с возможностью распоряжения (субаренда).

Владение дает возможность выполнять с недвижимостью действия, включая смену пользователя.

Пользование дает возможность удовлетворения потребностей, а также получения выгоды за счет использования качеств объекта.

Пожизненное владение участком земли (наследуемое) дает возможность субъекту и его наследникам применить по отношению к участку земли права владения, пользования без распоряжения.

Бессрочное пользование участком земли аналогично пожизненному владению, без наследования и передачи земли в аренду без согласия собственника.

Хозяйственное ведение имущества дает возможность предприятию осуществить права владения, пользования, ограниченного распоряжения (залог, аренда), с обязательным правом собственника на прибыль.

Оперативное управление имуществом имеет относительно хозяйственного ведения имущества дополнительные ограничения:

• Использование имущества может быть только для уставной деятельности;
• Отсутствует возможность залога, аренды даже с согласия собственника.

Ограниченное пользование чужим участком используется при наличии установленных законодательством условий, стесняющих собственника участка (сервитут, арест, ипотека и др.)

Сервитут - право пользования вещью иного лица в интересах конкретного лица. Обременение сервитутом могут иметь здания, иная недвижимость. Выделяют положительные и отрицательные сервитуты. Положительные сервитуты – это правомочия лица на совершение действий в ущерб чужих объектов (проезда через соседний участок, проводка коммуникаций). Отрицательные сервитуты – право требования от собственника соседнего участка отдельных видов использования земли (запрет на строительство и т.д.). Обременение участка сервитутом сохраняется при смене собственника участка.

Ипотека – ссуда под залог недвижимости на долгосрочный период.

Таким образом, вещное право – важнейший фактор, учитываемый специалистами оценочных компаний при оценке недвижимости.