Содержание и принципы сравнительного подхода к оценке недвижимости.

Метод сравнительного анализа продаж в оценочной практике основан на анализе цен сделок с объектами на рынке по продаже, аренде аналогичной недвижимости, сопоставимой с объектом оценки. По прямому назначению метод используется для оценки стоимости недвижимости по рыночным ценам. Метод основан на принципе «соотношения спроса и предложения», по которому цена на объект определяется взаимодействием предложения и спроса.

Метод сравнения продаж применяется в случае наличия активного рынка, обладающего достаточной информацией о сделках. Метод не применяют для недвижимости специального назначения (церквей, стадионов и т.п.) в силу отсутствия развитого рынка этих объектов. Метод сравнений позволяет эксперту получить объяснимые итоги по величине стоимости. Поэтому способ используют даже в случаях недостаточности информации. Метод используется также для оценки аренды, износа, иных параметров.

В отчете эксперта об оценке должна быть подробным образом представлена информация об объектах – аналогах с обязательным приложением фотографий аналогов. Источниками информации являются средства массовой информации, интернет, интервью. Важным фактором является география оценки, определяющая нахождения сопоставимых объектов.

Этапы и элементы сравнения

Выделяют этапы способа рыночных сравнений:

1. Анализ состояния рынка, подбор информации о сделках с аналогами;
2. Проверка надежности и достоверности информации на соответствие ее конъюнктуре рынка;
3. Выбор единиц сравнения (цена за единицу объема, площади и т.д.), выполнение сравнительного анализа;
4. Сравнение объектов (объекта – аналога и объекта оценки), корректировка цен аналогов;
5. Получение единого значения по откорректированным значениям цен аналогов.

Единица сравнения зависит от типа недвижимости. При оценке квартир применяют единицу площади за единицу сравнения. Промышленные объекты сравнивают по цене за квадратный (кубический) метр здания.

Выделяют следующие элементы сравнения:

• Имущественные права;
• Порядок финансирования;
• Порядок продажи;
• Расходы после покупки;
• Условия рынка;
• Местоположение;
• Физические параметры;
• Экономические параметры (расходы по эксплуатации, условия аренды, расходы административные, состав арендаторов);
• Зонирование;
• Элементы стоимости, не относящиеся к составу недвижимости.

К дополнительным элементам сравнения относят: сервитуты, градостроительные и природоохранные ограничения, тип доступа к объекту. Существует практика разбивки базового элемента на подклассы, уточняющие элемент сравнения.

Корректировка цены объекта по элементам сравнения

Корректировки цены могут быть в отношении всего объекта недвижимости, а также в отношении единиц сравнения. Корректировки по первым пяти элементам сравнения выполняют относительно цены продажи, далее цену приводят к удельной цене с последующей корректировкой по иным элементам сравнения (местоположения и т.д.). Достоверность итогового значения стоимости определяется количеством элементов сравнения. В случае недостатка элементов сравнения целесообразно остановиться на диапазоне стоимостей. Откорректированные величины цен аналогов должны быть близкими по значению. Для получения итогового значения стоимости эксперт выполняет согласование цен, присваивая максимальный весовой коэффициент тем ценам аналогов, которые максимально близки к объекту оценки. Цена сделки определяется качеством имущественных прав. Например, коммерческие объекты продают с учетом договоров аренды, заключенных по ставкам, величина которых ниже рыночных. В этом случае эксперт вносит поправку на разницу в плате за аренду. Чтобы определить поправку на права на имущество, эксперт должен знать структуру доходов, содержание договора аренды объекта – аналога. Цены сделок с недвижимостью могут быть различными по причине различных условий финансирования. Например, финансирование объектов по ипотечному кредиту может быть с процентной ставкой, ниже ставки на рынке. Оплата в рассрочку является нерыночной схемой финансирования.

Корректировки на условия продажи определяются по отношениям участников рынка (покупателя и продавца). Сделка заключается по цене ниже рыночной в случае срочной продажи объекта продавцом. На цену влияют также корпоративные, финансовые, родственные и иные связи. Расходы после покупки включают затраты на демонтаж здания, на оформление документов для участка земли и т.д. На величину этих расходов снижается цена покупки.

Корректировка на условия рынка выполняется в случае изменения стоимости основных типов объектов по причине инфляционных процессов. Условия рынка могут измениться по причине изменения налогов, запрета на строительство, колебаниями соотношения спроса и предложения. По сути, корректировка на условия рынка – это корректировка на время.

Корректировка на местоположение выполняется при наличии различий параметров местоположения объектов. Если отличия значительны, то объект исключается из перечня сопоставимых объектов. Местоположение определяется расстоянием между объектами и стилем окружения.

Корректировка на физические различия зависит от вклада различия в стоимость.

Экономические характеристики – это параметры влияния на доход, поэтому корректировку по экономическим характеристикам выполняют при определении стоимости доходных объектов. Стоимость недвижимости зависит от эффективности варианта ее использования. Если использование аналогичного объекта не отвечает наиболее эффективному использованию, то эксперт выполняет корректировку цены аналога.

При оценке незастроенного участка норма зонирования - определяющий фактор эффективности применения объекта. При отсутствии достаточного количества объектов – аналогов с зонированием используют в качестве сопоставимых объекты с различным зонированием, но схожим должен быть вид использования по эффективности.

Движимое имущество относится к элементам стоимости, не входящим в недвижимость. Анализ и оценку таких элементов выполняют отдельно от объекта недвижимости.

Таким образом, метод сравнительного анализа продаж обеспечивает достоверное значение стоимости недвижимости в условиях развитого рынка и при наличии доступной информации о сделках.