Сбор информации для оценки объекта. Правоустанавливающие документы.

Согласно законодательству в обязанность оценщика входит анализ подобранной для оценки информации. Оценщик знакомится с характеристиками объекта (качественными, количественными), осуществляет сбор информации, оказывающей существенное влияние на оценку стоимости недвижимости.

В состав информации входит:

• Данные о факторах политического, социального, экономического, экологического характера;
• Информация о соотношении спроса и предложения в сегменте рынка, к которому принадлежит объект;
• Правоустанавливающие документы, данные об обременениях объекта оценки, его физических свойствах, эксплуатационных и технических параметрах, износе, доходах текущих и будущих;
• Данные бухгалтерской отчетности.

Основные требования к информации, используемой при оценке – достоверность и достаточность.

Информация достаточна тогда, когда применение дополнительных сведений не приводит к изменению параметров, использованных при оценке, и, в конечном итоге, к стоимости объекта. Информация достоверна при ее соответствии действительности, когда она дает возможность правильно узнать характеристики, определяющие стоимость.

В обязанность оценщика входит анализ достоверности и достаточности информации. Если информацией является экспертное мнение оценщика (привлеченного эксперта), то для этих критериев специалист обязан описать условия достижения этими критериями тех или иных условий. В случае привлечения экспертов оценщик указывает их квалификацию, степень участия в выполнении оценки, обосновывает необходимость участия экспертов. Запрос сведений в виде документов у клиента выполняется в письменной форме. Прием - передача документов оформляется актом с указанием перечня документов, даты передачи.

Перечень правоустанавливающих документов, документов, подтверждающих характеристики и правовой статус объекта:

1. Свидетельство на право собственности, договор купли-продажи, и др.;
2. По участку земли: договор аренды, кадастровый план, свидетельство на право собственности, план границ;
3. Свидетельства ограничений градостроительных (акт разрешенного использования, рекреационные зоны, принадлежность объекта к памятникам и др.);
4. Договора залога, аренды и другие обременения;
5. Результаты технической инвентаризации (экспликации, технические паспорта, поэтажные планы);
6. Документация строительная: проекты, исполнительные документы о реконструкции, модернизации;
7. Документация по эксплуатации;
8. Акты о техническом состоянии;
9. Информация о стоимости (балансовой) объекта.

Для оценки земельного участка важна следующая информация:

• Кадастровый номер, адрес;
• Данные о площади;
• Свидетельства о правах на участок при оценке земли;
• Вариант разрешенного использования. Этажность, плотность застройки;
• Документы, подтверждающие гидрогеологические, геологические, топографические, сейсмологические, характеристики;
• Данные об улучшениях (коммуникации, озеленение, благоустройство и т.д.);
• Охрана территории;
• Величина арендной платы, земельный налог;
• Сервитуты, обременения.

Для улучшений на участке важна следующая информация:

• Балансовая стоимость;
• Дата начала эксплуатации;
• Дата реконструкции, капремонта;
• Серия проекта дома;
• Объем, площадь застройки, общая площадь;
• Количество этажей;
• Ценность архитектурная и историческая;
• Текущее применение;
• Группа капитальности.

Таким образом, достаточная и достоверная информация – важнейший фактор влияния на стоимость объекта оценки.