Процесс оценки. Этапы и особенности проведения оценки недвижимости.

Услуги по оценке стоимости различных объектов – крайне востребованная в условиях развития экономики услуга. Объектами оценки является имущество (недвижимое, движимое), а также права на это имущество. Деятельность экспертов по стоимости оценочных компаний РФ регламентирована стандартами, методиками на законодательном уровне.

Процесс оценки состоит из этапов, выполняемых последовательно.

1. Определение задачи. На этом этапе оценщик:

1. Определяет объект, выполняет его подробное описание;
2. Формулирует совместно с заказчиком цель оценки;
3. Исходя из целей и задач оценки, устанавливает вид стоимости, необходимый для расчета;
4. Определяет дату оценки.

При определении объекта оценки письменно фиксируется местоположение, состав, статус объекта. Под целью оценки понимается сфера действия заключения о стоимости объекта. Вид стоимости, обозначенный в задаче, и цель оценки должны соответствовать друг другу, определяться по стандартизированным методикам и подходам.

2. Планирование работ:

• Создание графика работ по оценке коммерческой недвижимости, иных объектов;
• Выбор источников данных, методик подбора информации;
• Расчет затрат на анализ собранной информации;
• Выбор методологии оценки коттеджа, дома, иных объектов, определяемой целью оценки и виду стоимости;
• Вознаграждение эксперта.

В качестве источников данных служит интернет, средства массовой информации, риэлтерские компании, строительные фирмы, собственные базы данных, маркетинговые исследования и т.д.

В затраты на информацию включают:

• Оплату доступа к базам информации;
• Оплату привлекаемых оценщиков;
• Расходы на исследования (социологические, маркетинговые и т.д.), командировки;
• Затраты на материалы к отчету (карты, чертежи, фотоматериалы и т.д.).

3. Подбор, анализ данных. Этап включает сбор данных об объекте, его окрестностях, региона, района, города. Кроме того эксперту необходимы сведения о продаже аналогов, природной среде, факторах политического, правового характера, влияющих на стоимость при оценке недвижимости, иных объектов.

4. Оценка земли. На этом этапе эксперт оценивает стоимость участка земли отдельно от объекта оценки.

5. Выбор методики оценки объекта. Эксперт использует метод сравнения продаж, доходный, затратный методы.

6. Согласование результатов расчета стоимости, полученных разными подходами. Этап предусматривает выполнение работ:

1. Проверка информации;
2. Контроль обоснованности допущений;
3. Проверка расчетов стоимости;
4. Обобщение стоимостей, рассчитанных тремя подходами, заключение о величине стоимости объекта.

7. Отчет оценщика, представление отчета клиенту.

Таким образом, деятельность по оценке регламентирована законодательно, методики расчета стоимости стандартизированы, позволяют с максимальной достоверностью рассчитать стоимость на рынке.