Процесс освидетельствования оценщиком недвижимого объекта.

Процесс оценки объекта для любых целей начинается с его освидетельствования, а также с организации интервью с собственниками и с руководителями. Обязательным действием является осмотр оценщиком объекта, который дает обширные сведения о состоянии объекта. Перед осмотром эксперт оценочной компании знакомится с технической документацией, проводит интервью с техническими службами, отвечающими за эксплуатацию объекта. При изучении технической документации необходимо выявить наличие и содержание изменений, внесенных в проект, наличие реконструкций, даты ремонтов (капитальных, текущих), наличие аварий и мероприятий по их ликвидации.

Осмотр объекта оценки

Осмотр объекта осуществляется совместно со специалистом, ответственным за  техническое состояние объекта. Основное внимание эксперта уделяется наличию маяков, иных внешних признаков, фиксирующих дефекты в элементах конструкций. Состояние, в котором зафиксирован объект, эксперт описывает в отчете: эксплуатация, консервация, наличие охраны, работоспособность инженерного оборудования, условия влажностного и теплового режима в здании. Каждый этап осмотра сопровождается фотосъемкой всего сооружения, а также дефектов (трещин, мест течи воды, недостатков отделки и т.д.).

Техническая документация применяется для расчета восстановительной стоимости в процессе оценки стоимости дома или иной недвижимости. Передача технической документации эксперту от заказчика осуществляется по акту, содержащему перечень документации. Выполняя отчет об оценке, эксперт должен указать источники определения параметров объекта. По завершении работ документация по акту передается заказчику.

В процессе анализа исходных данных оценщик выполняет сверку данных учета активов с имеющимися в наличии активами. Нередко встречаются ситуации двойного учета одного и того же актива в инвентарных ведомостях со сменой наименования. Важно определить точное название актива по бухгалтерскому учету и избегать применения различных наименований этого актива. Подобный анализ на стадии сбора исходных данных выявляет неточности, приводящие к завышенной восстановительной стоимости.

Очень важно указать в отчете дату оценки, соответствующую дате осмотра. При многократном посещении объекта экспертом датой оценки считается дата последнего посещения оценщиком объекта.

Описание объекта

В процессе оценки имущества и составления отчета обязательным действием является описание объекта. Содержание описания должно составлять перечень достоинств и недостатков объекта. Основное требование к стилю изложения – доступность для понимания заказчиком и всеми лицами, заинтересованным в отчете. При этом исходные данные, применяемые в расчетах, должны подтверждаться доступными источниками. В существующих в настоящее время стандартах оценки недвижимости, иных объектов отсутствуют требования по описанию объектов. Однако в практической оценочной деятельности отработан определенный алгоритм описания объекта.

При описании района приводятся сведения по демографическому, экономическому, социальному, а также экологическому состояниям. При наличии исторической зоны в районе описание должно содержать историческую справку в кратком изложении. Кроме того, должны быть отражены сведения по административному делению (наименования города, района) с целью определения ставок налога на землю, режима землепользования, цены земли. Описание должно содержать анализ рынка недвижимости, динамику развития рынка, описание транспортной инфраструктуры, пешеходных и транспортных потоков. Обязательным действием является анализ наилучшего применения земельного участка.

При описании участка земли и окружающих территорий учитывается описание границ участка, вносятся сведения по окружающим участкам, по застройке, благоустройству территории и т.д. Информация по земельному участку включает размеры, рельеф, форму, почвы, тип землепользования.

Описание сооружения (здания) начинают с перечня источников, применяемых при выполнении оценки здания. Описание здания включает дату постройки, дату ремонта, площадь, объем, число этажей, конструктивные элементы, инженерное оборудование, отделку. Описание элементов конструкций должно содержать состояние дефектов, фактическое применение здания на дату оценки.

Таким образом, компетентное освидетельствование оценщиком объекта – важнейший этап процесса оценки, определяющий достоверность результата расчета стоимости.