Принципы и подходы к оценке земли
При установлении стоимости земли на рынке эксперт учитывает факторы, изменение которых вызывает изменение стоимости земли на рынке, а также параметры сделок, сложившиеся на рынке.
Факторы, влияющие на стоимость земельного участка
Практическая деятельность оценочных компаний позволяет выделить четыре группы факторов влияния на величину стоимости участков:
- Экономические факторы;
- Социальные факторы;
- Факторы юридического, политического, административного характера;
- Физические факторы, связанные с местоположением и с окружающей средой.
Экономические факторы - это факторы, определяемые состоянием экономики (мировой, национальной, региональной). К ним относятся уровень занятости, величина доходов, уровень заработной платы, платежеспособность населения, качество источников финансирования, величина ставки процента. Факторы предложения в экономике включают площадь земель в продаже, затраты на строительные работы, налогообложение.
Социальные факторы связаны с базовыми потребностями людей в покупке земли. Потребности проявляются в желании людей "группироваться" вокруг городов с одной стороны, а также в различных видах землепользования с другой стороны. К социальным факторам относятся также возраст и уровень образования населения и т.д.
Влияние факторов юридического, политического, административного характера может быть как положительным, так и отрицательным. Предоставление льгот стимулирует освоение участков, способствует эффективному режиму использования земель. Политика государства (экономическая, кредитная) стимулирует или подавляет развитие экономики, включая спрос на землю. Органы власти, включая органы местного самоуправления, внедряют программы ограничения (стимулирования) освоения участков земли через налогообложение, контроль землепользования, зонирование, и другие механизмы. К факторам этой группы принадлежит качество услуг местной администрации (дороги, общественный транспорт, школы и т.д.).
Всю совокупность факторов эксперт учитывает при оценке земли. В комплексе факторов физического характера, местоположения, окружающей среды различают параметры участка (топография, размер) и параметры местоположения (расстояние от делового центра, дороги и т.д.).
Принципы и требования к оценке земли
Выделяют несколько видов принципов оценки:
- Принципы пользователя;
- Принципы на базе требований к земле и сооружениям на ней;
- Принципы рыночной среды;
- Принцип эффективного использования земельного участка.
К первой группе принципов (пользователя) принадлежат принципы полезности, ожидания, замещения. Эти принципы эксперты учитывают, прежде всего, при оценке зданий, а при оценке земельных участков эти принципы учитываются только косвенно.
Прямо связаны с землей принципы на базе требований к участку земли, а также к объектам недвижимости на участке:
- Продуктивность земли (остаточная). Правило остаточной продуктивности предполагает нахождение в основе стоимости участка остаточной продуктивности (производительности), которая базируется на составляющих: капитал, управление, труд, земля. Каждая составляющая производства покрывается из доходов от предпринимательской деятельности. Однако в силу недвижимости земли, сначала оплачиваются капитал, труд и управление, а остаток дохода выплачивается собственнику земли в виде ренты.
- Принцип вклада (предельная продуктивность). Принцип вклада основан на доходе от инвестиций за вычетом издержек. Предельная продуктивность участков реализуется в порядке: затраты на качество земли увеличивают ее стоимость в больших размерах, чем вложенные затраты. Размер вклада равен разности между увеличением цены за счет качества земель и затратами на улучшения.
- Принцип доходности (возрастающей и уменьшающейся) состоит в том, что увеличение капиталовложений в производство дает идентичное увеличение роста прибыли до конкретного предела, после чего прибыль становится меньше капиталовложений. Этот предел равен наибольшей стоимости недвижимости, для расчета которой оценщик анализирует варианты применения участка.
- Правило оптимальной величины. Сущность правила оптимальной величины состоит в следующем: на рынке недвижимости спрос наблюдается на оптимальную величину недвижимости определенного типа.
- Правило оптимального разделения прав на имущество гласит, что разделение и соединение прав должно выполняться таким образом, чтобы общая стоимость объекта, рассчитываемая при оценке недвижимости, увеличивалась.
- Правило сбалансированности (пропорциональности) трактует, что объекты недвижимости сочетаются между собой в пропорции, что приводит к максимальному доходу и высокой стоимости недвижимости.
- Принципы рыночной среды включают правила зависимости, спроса и предложения, соответствия, изменения, конкуренции.
- Правило зависимости предполагает влияние на стоимость объекта внешней среды (климатические, региональные, геологические, социальные, экологические, экономические, юридические факторы).
- Принцип соответствия трактует, что объект, не соответствующий рыночным стандартам, обладает меньшей стоимостью.
- Правило спроса и предложения состоит во взаимосвязи потребности в объекте (спрос) и в уровне предложений.
- Принципы изменения конкуренции характерны для оценки коммерческой недвижимости (например, зданий).
Таким образом, оценка земли – регламентированный стандартами процесс расчета стоимости с учетом применения принципов оценки.
