Оценка земельных участков. Виды и особенности земли, как недвижимости.

Земля – базовая составляющая жизнедеятельности людей в экономической, политической, социальной, коммунальной, производственной, экологической и иных областях. Каждый участок земли обладает стоимостью, достоверная оценка земли – это основное условие развития экономики.

Земля – объект недвижимости, ресурс природы, средство производства, подлежащее обязательной оценке. Оценка, в свою очередь – это расчетная стоимость недвижимости, выполняемая экспертами по оценке. Процесс определения стоимости - последовательность процедур для обеспечения результатов расчета стоимости. Отчет эксперта о величине стоимости имеет силу доказательного характера в судебных процессах.

Выделяют следующие виды оценки стоимости участков:

  • Массовая оценка выполняется для государственных целей (например, налогообложение);
  • Индивидуальная оценка выполняется для единичных объектов собственности.

В результате кадастровой оценки государством получена реальная стоимость участков в РФ, что дает возможность осуществлять эффективное управление ресурсами, выполнять сбалансированное планирование бюджетов, стимулировать инвестиции.

Необходимость в наличии достоверной стоимости участков имеют государственные органы власти и частные субъекты права при совершении сделок для целей эффективного развития региона или конкретного участка. Достоверная стоимость земли определяется также тем, что земля является объектом отношений на рынке, имеющим ключевое значение в предпринимательской деятельности. 

В экономике выделяют три вида факторов производства:

  • Земля;
  • Капитал;
  • Труд.

Земля как природный ресурс, базис в пространстве, средство производства, недвижимо­сть. Она имеет специфические особенности, которые важно учитывать при оценке стоимости:

  1. Участок – не результат труда человека, а продукт природы.
  2. Участок – место реализации процесса труда;
  3. Участок – основное средство производства в сельском хозяйстве, она выступает как место производственного процесса и как орудие труда;
  4. Территория ограничена по площади. Ограниченность ресурсов требует бережного отношения;
  5. Неизнашиваемостъ - отсутствие изно­са (физического, морального).

В современной экономике крайне востребованным является явление ренты. Рента – это доход, полученный владельцем за предоставление ресурсов в пользование. Важными преимуществами для земледелия являются местоположение участка и плодородие почвы.

Рента – рыночная категория, действующая в условиях товарно-денежного обмена, при наличии сверхприбыли. Выделяют формы ренты: дифференциальная и абсолютная. Абсолютная рента отличается возможностью нормирования. Дифференциальная рента образована на основании различия хозяйств по местоположению, по качеству почвы, удаленности участка от рынка сбыта.

Необходимость в оценке земельных участков важна для оценки эффективности управления ресурсами, выработки налоговой и земельной политики.

Таким образом, в земельных отношениях оценку используют как инструмент деления ренты между товаропроизводителями, собственником, государством. Государство регулирует земельные (рентные) отношения и механизм ценообразования.