Оценка недвижимости. Элементы и единицы сравнения, корректировки.

В процессе оценки недвижимости с применением рыночного подхода эксперт анализирует сделки на рынке купли-продажи, определяет объекты – аналоги оцениваемой недвижимости. После выбора аналогичных объектов эксперт определяет единицу сравнения, а также основные элементы сравнения, которые влияют на стоимость недвижимости.

В оценочной деятельности объекты недвижимости разделяют по двум группам:

1. Освоенные участки земли;
2. Неосвоенные участки земли.

По неосвоенным участкам выделяют две единицы сравнения – это цена за единицу площади и цена за участок в целом.

Максимально распространенной единицей цены для неосвоенных участков земли является цена за одну единицу площади:

• Цена за 1 га для участков сельского хозяйства, лесов, участков промышленности;
• Цена за 1 сотку для участков под дома, дачи;
• Цена за 1 кв.м. для участков под здания, торговые заведения.

Для застроенных участков земли максимально приемлемой единицей сравнения является цена 1 кв.м. площади.  В случае объемных сооружений промышленности используют 1 куб.м. сооружения.

Указанные единиц сравнения – это лишь ориентир. Выбор единицы сравнения проводится экспертом оценочной компании по мере анализа данных рынка, а также параметров объекта в процессе оценки стоимости недвижимости.

После определения единицы сравнения эксперт определяет основные элементы сравнения для моделирования стоимости недвижимости путем корректировок цен аналогичных объектов. Корректируется цена аналогичного объекта недвижимости для создания стоимости объекта оценки (объект оценки не подвержен корректировке).

В практической деятельности по оценке выделяют следующие элементы сравнения:

1. Права на недвижимость;
2. Финансовые условия приобретения недвижимости;
3. Чистота продажи (условия продажи);
4. Дата сделки;
5. Местоположение;
6. Физические, экономические параметры объекта;
7. Соответствие целевому использованию;
8. Наличие имущества движимого.

В процессе оценки имущества первые четыре корректировки осуществляются в порядке: пересчет цены продажи аналога после каждой корректировки в последовательном порядке действий. Последующие корректировки (начиная с пятой) выполняются в любом порядке. Корректировки выражаются как в денежных суммах, так и в процентах. Существует ряд моделей стоимости объекта, которые связывают элементы и единицы сравнения.

Выделяют методы корректировок:

• Анализ парного набора данных. Метод предполагает сравнение цен двух объектов для определения величины корректировки для элемента сравнения.
• Анализ вторичного рынка. Метод используется при невозможности применения анализа парного набора данных. Корректировки основаны на данных рынка.
• Качественный анализ используется при отсутствии достоверных данных по рынку, а также при срочных расчетах стоимости. В основе метода – ранжирование качественных параметров.

Таким образом, корректировки стоимости объектов недвижимости – аналогов объекту оценки при наличии рыночной информации и квалификации оценщика обеспечивают достоверный результат по величине стоимости при оценке недвижимости.