Особенности рынка недвижимости. Параметры отличия рынка недвижимости от иных рынков.
Рынок недвижимости – механизм обмена прав на имущество в результате взаимодействия юридических и физических лиц. Обмен прав возможен на денежные средства и иные активы. Рынок недвижимости – реальный сектор рынка инвестиций, действующий параллельно рынку финансовых инвестиций.
Вложение средств в недвижимость - способ размещения капитала, позволяющий увеличить стоимость капитала, обеспечивающий положительное значение текущего дохода. Вложения капитала в имущество недвижимое выполняется на базе рыночной цены, позволяющей держать баланс интересов участников сделки.
Для оценки стоимости недвижимости эксперт оценочной компании выполняет анализ функционирования рынка недвижимого имущества. Особенности функционирования рынка оказывают влияние на величину доходов за период владения, степень риска инвестирования, потенциальную цену продажи объекта. Специфика рынка дает возможность обоснованно и объективно оценить влияние ценообразующих критериев на стоимость аналогов и объекта оценки. Любое имущество обладает инвестиционной привлекательностью, для определения величины которой требуется прогнозирование динамики и тенденций на рынке. Анализ сегмента сделок по конкретным объектам дает возможность оценщику выбрать критерии отбора, сопоставимости объектов.
Параметры отличия рынка недвижимости от иных рынков (финансового, товарного и т.д.):
- Товар;
- Образование цены;
- Условия финансирования сделок;
- Уровень ликвидности;
- Соотношение предложения и спроса;
- Количество покупателей;
- Уровень информированности покупателей и продавцов;
- Способы регулирования;
- Достоверность прогнозирования.
Рассмотрим параметры сравнения:
- Товар. Оборот продукции, услуг определяют эффективность рынка. Для участков земли как базы недвижимости, характерны конкретное местоположение, уникальность. Для строений на участках характерны закрепленность, длительный цикл создания, значительная стоимость и др.
- Образование цены. Цена недвижимости высока, что объясняет ограниченное количество покупателей. Цена объектов зависима от соотношения предложения и спроса, от активности сделок. Следует отметить, что цены на сходные объекты могут различаться и быть нестабильными.
- Условия финансирования сделок. Для сделок с недвижимостью в силу высокой стоимости характерно использование заемных средств. Возможность финансирования определяет активность сделок.
- Уровень ликвидности. Для недвижимого имущества характерна низкая ликвидность в связи с высокой стоимостью, ограниченный доступ покупателей к источникам финансирования. Кроме того, фиксированное местоположение объектов не способствует адаптации к требованиям рынка.
- Соотношение предложения и спроса. Сбалансированное соотношение предложения и спроса, обеспечиваемое конкуренцией, достигается достаточно редко. В РФ предложение отстает от спроса в силу недостаточного уровня строительства и реконструкции объектов. Длительный срок строительства приводит к избыточному предложению. При увеличении спроса предложение не обеспечивается быстро.
- Количество покупателей. Конкурентная среда обеспечивается значительным количеством участников сделки. Единовременно на определенном сегменте рынка действует малое число участников, что объясняется малой покупательной способностью в силу недостаточной занятости и стабильности доходов.
- Уровень информированности покупателей и продавцов. Уровень информированности о ценах сделок по недвижимому имуществу, качестве товара ниже уровня информированности о сделках на эффективных рынках.
- Способы регулирования. Рынку недвижимости не свойственно саморегулирование, его регулирование происходит на законодательном уровне.
- Достоверность прогнозирования. Достоверный прогноз невозможен по причинам неэффективности и несовершенства сделок.
Участниками сделок являются: продавцы, покупатели, арендодатели, арендаторы, кредитные организации, девелоперы, заемщики, строители, инвесторы, владельцы, менеджеры. Действия участников зависимы от ожидаемых доходов.
Целями инвестирования являются:
- Личное применение;
- Аренда;
- Производство продукции;
- Перепродажа;
- Развитие в будущем.
В качестве возможных способов финансирования используется собственный и смешанный капитал. Таким образом, рынок недвижимости специфичен, оценка недвижимости требует профессионализма и высокой квалификации экспертов по определению стоимости.
