Особенности определения степени износа при оценке недвижимости.

Выделяют три вида износа: внешний, функциональный, физический. Рассмотрим более подробно данные виды износа недвижимости:

• Физический износ образуется при деформации или разрушении элементов строения при эксплуатации.
• Функциональный износ характеризуется параметрами, отражающими несоответствие сооружения требованиям современных строительных технологий, требованиям потребителя при эксплуатации, рыночным требованиям. Функциональный износ характеризуется утратой стоимости недвижимости вследствие строительства новых строений с современной планировкой, отвечающей передовым требованиям производства.
• Внешний износ вызывается внешними факторами, находящимися вне границ недвижимости. Внешний износ определяется местоположением объекта (окружение, город, район, факторы экономики, транспорт и т.д.). Важным критерием является близость объекта к искусственным объектам природы, влияющим на стоимость при оценке имущества компании. Внешний износ определяется также конкуренцией на рынке при превышении уровня предложения над уровнем спроса.

Применяют методы расчета износа при оценке недвижимости:

1. Бухгалтерский учет;
2. Срок жизни;
3. Разбивка.

Методы бухгалтерского учета позволяют рассчитать амортизацию от даты ввода сооружения в эксплуатацию через амортизацию, являющуюся стоимостным измерением износа.  Сумма отчислений за амортизацию за год, определенная линейным способом, зависит от стоимости объекта и периода фактической эксплуатации.

Метод срока жизни используют при определении суммарной амортизации, а также износа определенного вида. В основе метода находится предположение о том, что эффектный возраст - это типичный срок жизни экономической, а величина накопленного износа – это часть издержек производства. Эффективным возрастом считается период времени, определяющий полезность и состояние сооружения. Эффективный возраст отличается от действительного возраста в случае интенсивной эксплуатации здания, а также в случае наличия отличного дизайна при недостатке на рынке аналогичных зданий. Типичным сроком физической жизни называют временной период реального существования и пригодности для производственной деятельности в нем.

Метод разбивки предполагает выделением функционального, физического, внешнего износа объектов недвижимости. Следует отметить, что функциональный и физический износы подразделяются на неисправимый и исправимый.

Исправимый износ характеризует потерю стоимости в эксплуатации и выявляется путем обследования сооружения. Объем работ ремонтных определяется обмерами, а также по перечню затрат на создание сооружения (процент от стоимости работ). Расчет стоимости работ по ремонту выполняется путем разработки смет.

Неисправимый износ характеризуется потерей эксплуатационных качеств, не подлежащих восстановлению по причинам завершившегося срока службы, условий и интенсивности эксплуатации, стоимости работ за ремонт.

Таким образом, износ – важнейший фактор влияния на стоимость, учитываемый специалистом оценочной компании при оценке стоимости недвижимости.