Описание объекта при оценке недвижимости.
Описание объекта при оценке – важнейшая составляющая отчета об оценке недвижимости, обосновывающая выводы специалиста об итоговой стоимости объекта.
Описание объекта состоит из следующих разделов:
- В разделе о правовых характеристиках описываются правоотношения в отношении недвижимости в целом, а также в отношении отдельных составляющих объекта. Этот раздел содержит информацию об имеющихся видах обременений и прав, о срочности и субъектах прав, реквизиты документов, устанавливающих и подтверждающих права. Правоустанавливающие документы являются обязательным приложением к отчету.
- Физические характеристики объекта отражают достаточные и необходимые факторы влияния на стоимость объекта. Описание объекта должно включать следующую информацию: идентификация объекта (адрес, состав объекта), местоположение, описание участка земли и улучшений на нем.
- В разделе о местоположении должен содержаться анализ местоположения, влияния территориальных границ и внешней среды на итоговую стоимость объекта.
Рассмотрим наиболее существенные факторы местоположения:
- Удаленность от центров влияния (метро, магистралей, улиц), а также от центра города;
- Развитость инфраструктуры (школы, детские сады, магазинов и др.);
- Застройка в ближайшем окружении (высотность, назначение, плотность, потребительские параметры);
- Развитая транспортная инфраструктура (доступность для клиентов, работников, поставщиков) путем общественного транспорта и личного транспорта, наличие стоянок;
- Наличие инженерных сетей, технических мощностей;
- Экологическая ситуация;
- Зонирование территории в городах: дифференцированный земельный налог, определяющий платежи за владение и пользование землей;
- Климатические, гидрогеологические, геологические условия;
- Планы развития района, квартала, города.
Для каждого из объектов характерны свои ключевые ценообразующие показатели местоположения, которые определяются при анализе рынка. Для оценки инвестиционной привлекательности важно учесть динамику развития факторов, влияющих на стоимость, поскольку объект будет эксплуатироваться через определенный срок (2-3 года).
При описании земельного участка учитывают основные следующие характеристики, влияющие на оценку земли:
- Кадастровый номер, адрес;
- Площадь участка, форма;
- Состав прав на участок;
- Разрешенное применение;
- Максимальная этажность, плотность застройки;
- Характеристики гидрогеологические, топографические, геологические, сейсмологические характеристики;
- Улучшения (инженерные коммуникации, озеленение, благоустройство, дороги, подъездные пути, ограждение, парковка);
- Наличие охраны;
- Величина арендной платы, земельного налога;
- Состав сервитутов, обременений.
Описание улучшений должно включать такие составляющие, как:
- Общие данные;
- Параметры строений и помещений;
- Специальные данные;
- Информация о готовности строительства, техническом состоянии.
Сам же отчет должен содержать следующую общую информацию, а это:
- Балансовая стоимость;
- Дата начала эксплуатации;
- Информация о капитальных ремонтах и реконструкциях;
- Серия проекта (типового);
- Строительный объем;
- Общая площадь;
- Площадь застройки;
- Этажность;
- Информация об архитектурной и исторической ценности;
- Информация о текущем использовании, группе капитальности.
Характеристики объекта включают описание конструктивных элементов, материала конструкций.
Описание объекта (здание, помещение) должно содержать характеристики помещений, являющихся важными факторами влияния на стоимость при оценке зданий:
- Зонирование по функциональному использованию;
- Общая площадь помещений на каждом этаже здания;
- Информация о полезной площади, и площади, пригодной для аренды;
- Данные о высоте помещений;
- Данные о внутренней отделке;
- Информация об инженерном и специальном оборудовании.
Описание объекта должно содержать следующую специальную информацию:
- Величина оплаты за коммунальные услуги;
- Величина налога на имущество, страховых платежей;
- Информация о расходах на содержание, управление, обслуживание территории
- Данные о стоимости текущего ремонта, арендных ставок, о количестве арендаторов;
При использовании затратного подхода готовность строительства, а также технические характеристики описываются в разделе подхода. При отказе от применения затратного подхода анализ готовности строительства и технических параметров выполняют при описании объекта.
|
|
