Экономическая оценка имущества.

В настоящее время все более востребованными становятся услуги по оценке имущества, бизнеса компании, результаты которых руководители используют как инструмент в управлении. Полезность компании определяет цену спроса, затраты на воспроизводство фирмы – аналога определяют цену предложения. Торг позволяет получить рыночную стоимость предмета сделки.

Рыночная стоимость – максимально вероятная цена при продаже собственности на конкурентном рынке при наличии условий для продажи:

• Полнота информации;
• Действия участников сделки по своему усмотрению и в своих интересах;
• Достаточное время экспозиции объекта;
• Наличие мотивации участников сделки;
• Типичные условия мотивации и финансирования.

Понятие обоснованной рыночной стоимости предполагает величину стоимости объекта, по которой собственность переходит к другому лицу при условии готовности обеих сторон совершить сделку. Фактическая цена продажи может не соответствовать обоснованной рыночной стоимости по причине влияния факторов мотивации и условий сделки.

Для целей оценки бизнеса эксперты применяют иные виды стоимостей, например, инвестиционная стоимость. Она представляет стоимость компании для конкретного покупателя.
Поэтому методы оценки фирмы учитывают планы деятельности и "ноу-хау" будущего владельца, предполагаемую экономию затрат, анализ рисков. Эксперты используют также восстановительную стоимость (затраты на воспроизводство компании – аналога) и стоимость замещения (стоимость аналога по полезности). Понятие «балансовая стоимость» предполагает оценку компании по сведениям бухгалтерского баланса. Она равна разности общей стоимости активов и суммы обязательств. Ликвидационная стоимость отражает величину денежных средств после выплаты долгов и реализации активов. Она меньше балансовой на величину издержек на демонтаж оборудования, реализацию ниже рыночной стоимости.

В РФ потребность в оценке стоимости имущества компании возникла с началом приватизации. В начальный период оценка основных средств выполнялась по восстановительной стоимости с учетом износа на основе прейскурантов. Износ устанавливался по нормам амортизации на восстановление активов.
Оценка оборотных средств, быстроизнашивающихся и малоценных предметов выполнялась на основе розничных и оптовых цен.

При расчете окончательной стоимости имущества компании остаточная стоимость средств (основных и оборотных) корректировалась с учетом состояния финансов фирмы, спроса на продукцию, уровня рентабельности, динамики показателей и других факторов.

В 1991 году подготовлены методические рекомендации для целей оценки объектов приватизации, описывающие три метода оценки недвижимости, имущества компаний по остаточной стоимости (метод капитализации). Окончательная величина стоимости имущества определялась на основании анализа итогов расчетов по трем методам. Методика Госкомимущество РФ от 1992г. разработана для оценки объектов приватизации. Методика регламентировала оценку основных фондов по остаточной стоимости, которая определяется путем уменьшения первоначальной (балансовой) стоимости на значение износа, рассчитанного по нормам амортизации основных средств. Но оценка фирмы выполнялась без оценки земельного участка, что делало оценку необъективной.

В настоящее время на практике используется оценка предприятий на основе балансовой стоимости. С точки зрения многих экономистов, оценка компаний по остаточной стоимости несовершенна по следующим обстоятельствам:

1. Оценка компании должна быть и по потребительской стоимости;
2. Оценка имущества – это неполная оценка компании только со стороны затрат на образование аналога;
3. Применяемый подход к оценке на основе балансовой стоимости не дает возможности получить точную стоимость даже по затратам по причине того, что остаточная стоимость не соответствует действительным затратам на образование аналога в условиях рыночной экономики;
4. Оценка имущества компании не отражает развитие бизнеса в будущем;
5. Мировой опыт оценочной деятельности не использует методы оценки компании по остаточной стоимости активов в силу выше перечисленных причин.

Таким образом, оценка имущества предприятий – сложный процесс, требующий совершенствования на основе опыта зарубежных стран.