Договор аренды. Особенности составления и условия договора аренды.

Договор аренды отражает комплекс экономических юридических отношений по аренде недвижимости. Договор имеет сходные черты с иными правовыми договорами, а также специфические особенности.

Для арендного договора характерны следующие особенности:

1. Двусторонний характер договора, предполагающего передачу и прием объекта во владение без приобретения права собственности на него;
2. Ограниченность временного периода пользования имуществом в аренде;
3. Возмездные отношения участников сделки.

В качестве предмета найма выступают участок земли, сооружение, здание, помещение. В документе на передачу имущества должны указываются точные данные имущества, адрес, площадь объекта. Часто плата за найм устанавливается в расчете на единице площади. Обязательными приложениями к договору являются план, экспликация помещений. Часто объекты сдаются вместе с движимым имуществом (оборудование, приборы, мебель), что в обязательном порядке отражено в договоре. Состав передаваемого имущества влияет на стоимость найма, рассчитываемую в процессе оценки аренды экспертами оценочных компаний.

Передача объекта арендатору, прием от арендатора по окончанию срока аренды выполняется по Акту приема-передачи либо по иному документу, подписанному обеими сторонами. Документ найма должен содержать цель использования имущества в аренде (склад, торговля и т.п.). Арендатор должен использовать имущество в соответствии в соответствии с условиями договора целевым назначением. Важно учитывать, что неверная эксплуатация объектов приводит к необходимости капитального ремонта (обязанность арендодателя).

Договор может предусматривать ограничение права сдачу объекта в су­баренду. Например, запрещена передача лесов в субаренду. При всех операциях с объектом востребованной услугой является оценка имущества, передаваемого в найм. Имеются и иные ограничения по передаче объектов в поднайм, например коммерческие компании не имеют права передачи имущества учредителю компании.

Период и объем прав субаренды не должны превышать срок и объем прав арен­ды. Документ о передаче объекта должен содержать сведения о величине и порядке внесения арендной платы. Для аренды природных объектов в законодательном порядке установлены предельные сроки. Выделяют:

• Краткосрочное пользование (до трех лет);
• Долгосрочное пользование (до 25 лет).

Недостаточно решенным является вопрос длительности аренды земли, воздействующей на плодородие почвы.

Выделяют три уровня длительности аренды: минимальный, максимальный, оптимальный. В основе длительности найма земли находятся правовые нормы (юридические, технические, экономические). Нередко в вопросах найма земли требуется оценка земли, предполагаемой к передаче в найм. Минимальный период найма пашни составляет период, не мень­ший периода ротации севооборотов. Оптимальным периодом аренды земли принято считать равным продолжительности трудовой жизни поколе­ния людей (25-30 лет), а максимальный срок обусловлен юридическими нормами (99 лет).

Возобновление отношений найма возможно на но­вый срок при следующих условиях:

• Полного исполнения обязанностей по предыдущему соглашению;
• Наличие намерения заключить договор на условиях других претендентов.

Аренда здания на земель­ном участке возможна без согласия владельца участка.

Таким образом, договор аренды недвижимости – законодательно регламентированный документ, устанавливающий права и обязанности сторон – участников сделки.