Для чего нужна экспертиза недвижимости

Принимая решение о покупке недвижимости, потенциальный владелец должен предупредить возможные в будущем спорные ситуации о праве собственности. Для покупателей жилой недвижимости важна проблема потенциальной утраты права собственности на приобретенные объекты. В определенных ситуациях судебные органы признают  сделку несостоявшейся и удовлетворяют иск по возврату недвижимости как  незаконного владения. Для предотвращения подобных ситуаций оценочные компании, риэлторы, юристы выполняют процедуру проверки чистоты (юридической) недвижимости. Рассмотрим подробнее суть этой услуги, а также чем услуга может помочь клиентам в защите  прав в будущем.

Юридическая чистота сделки

Понятие «юридическая чистота» существует в среде профессионалов по недвижимости  длительное время, но трактовка термина выполняется по-разному.  В целом юридически чистой является недвижимость, для которой невозможны никакие основания для ее истребования в будущем.  Установление степени чистоты возможно только на основании анализа комплекта  документов на жилье, а также  на основании изучения истории всех собственников недвижимости.  Такая тщательность проверки необходима для профилактики признания недействительности сделок, поскольку признание недействительной первой сделки влечет недействительность всех последующих сделок.

Признание сделок недействительными регламентирует  Гражданский кодекс РФ.
Основным признаком недействительной сделки является недееспособность гражданина или  дееспособность, ограниченная судом.  Недействительными считаются также сделки по продаже, одним из участников которой являлся несовершеннолетний гражданин.

Незаконными считаются операции, выполненные под влиянием насилия, обмана, угрозы, злонамеренного соглашения, заблуждения, иных обстоятельств, регламентированных ГК РФ. Статистические данные в РФ подтверждают рост сделок с участием недееспособных продавцов.
Профилактика подобных ситуаций заключается в проверке истории объекта профессионалами.

Проверка недвижимости

Технологии проверки недвижимости различаются по виду недвижимости (жилье в эксплуатации, строящееся жилье, загородная, коммерческая недвижимость). По вторичному  рынку готового жилья  эксперты выявляют  историю объекта с учетом характеристик недвижимости. В случае многократной смены владельцев, эксперты проверяют историю недвижимости от приватизации объекта.

Проверка начинается с процедуры сбора документов о собственниках,  зарегистрированных  в квартире, а также с процедуры  оценки   доли  в приватизации  или выплате пая (ЖСК). Эксперт анализирует свидетельства о собственности, технические документы на жилую недвижимость.

Специалисты достаточно профессионально и грамотно справляются с анализом недвижимости.  Срок анализа допустимо оговаривать в договорах по сделкам купли – продажи, в договорах на оценку недвижимости.  Анализ завершается заключением о возможности спора по праву собственности на объект.

Риэлтерские компании часто передают работы по анализу объектов юридическим компаниям. Связано это с тем, что полноценную проверку объекта могут провести только службы безопасности. Сведения служб безопасности не являются  доказательством в суде, но задача информирования покупателя недвижимости о рисках будет выполнена.

Глубокая проверка недвижимости выполняется на стадии  подписания договора (предварительного) сделки, когда выбор определен и  есть необходимость у покупателя быть  подстрахованным в  будущем.

Статистика риэлторов подтверждает, что проверку не проходят ориентировочно 1 % квартир, поскольку множество ненадежных объектов отсеивают агентства недвижимости.  Реализация таких объектов происходит самостоятельно владельцами. К тревожным моментам относятся сделки в течение последнего года, поскольку  по статистике  недействительность сделок  обнаруживается в период полугода-года от даты сделки. Поэтому имеет смысл перестраховаться, выполнить дополнительный анализ или  отказаться от приобретения  сомнительной недвижимости.

Таким образом, чем более тщательно будет выполнена проверка истории объекта, тем больше шансов у покупателя не столкнуться с судебными исками по вопросам собственности на жилье.