Частный сервитут. Особенности и необходимые документы для его заключения.

Очень часто в реальной жизни возникает ситуация когда на ваш земельный участок возможно попасть только путем прохода через соседний. Свободно можно пройти на свой участок в следующих вариантах:

  • Соседняя земля является государственной (муниципальной)  собственностью, она  не закрыта для общего доступа;
  • Соседняя земля является частной собственностью, не огорожена, отсутствуют обозначения  собственника о запрете входа.

Во всех иных случаях требуется  установление сервитута, т.е. права пользования (ограниченного) чужим земельным участком. Сервитут, установленный  в интересах граждан и юридических лиц, называется частным. Установление частного  сервитута происходит в соответствии  с гражданским законодательством. По законодательству (ст. 274 ГК) собственник недвижимости  (например, земельного участка)  имеет право требования  от владельца соседней территории предоставления права пользования. Ограниченное право пользования устанавливается в интересах и по требованию  собственника земли,  а также лица, получившего землю  на правах пожизненного владения (наследуемого)  и постоянного пользования. Право требования ограниченного пользования не имеют временный пользователь и арендатор.  Кому же может быть предъявлено требование о сервитуте? Только собственнику участка? Или возможно предъявление требования  землепользователю, землевладельцу, арендатору? Регулирования этого вопроса в Земельном  кодексе нет.  Гражданский кодекс трактует вопрос однозначно: требование сервитута может быть предъявлено только собственнику земли.

Обстоятельства, по которым может устанавливаться сервитут:

  1. Обеспечение доступа к участку через соседний участок;
  2. Прокладка, эксплуатация линий электропередач;
  3. Прокладка, эксплуатация трубопроводов, связи;
  4. Обеспечение работоспособности систем мелиорации, водоснабжения;
  5. Обеспечение иных нужд собственника недвижимости, не осуществимых без права пользования.

Для установления сервитута  необходимо соглашение между лицом, испытывающим потребность в сервитуте, и владельцем соседнего участка. Собственник участка, который будет обременен правом ограниченного пользования, имеет право на плату за пользование его землей  от лиц, требующих прав на ограниченное пользование участком.  При отсутствии соглашения сторон (собственник возражает), то возможно обращение в суд лица, требующего  установления пользования.  Основной задачей суда в данном случае является подтверждение невозможности действий без сервитута.

Соглашение сторон об установлении ограниченного права заключается в письменной форме, подлежит  регистрации государством. Регистрация обременения земли важна для потенциальных покупателей земли с обременением, поскольку такого рода обременение сохраняется при смене собственника.  Обременение влияет на стоимость при оценке земли специалистами оценочных компаний. При сдаче в аренду обремененного участка арендодатель должен предупредить арендатора о праве на участок третьих лиц.  При оценке аренды  обременение не является фактором влияния на стоимость аренды.  Но при отсутствии информации от арендодателя об обременении, арендатор имеет право на  снижение платы за аренду, а также  на возмещение убытков и расторжение  договора.  

Документы о сервитуте должны содержать:

  1. Наименование, содержание, площадь земли с обременением;
  2. Кадастровый номер участка, собственник которого требует права пользования;
  3. Кадастровый номер участка, на который устанавливается обременение;
  4. Плата за обременение.

Документы перед регистрацией сервитута государством должны быть подписаны собственниками обоих участков земли.