Азбука собственника недвижимости: как правильно выполнить оценку жилья

Оценка жилой недвижимости – проблема, с которой сталкиваются практически все владельцы жилой недвижимости при ее обороте, от результатов которой зависит успех сделки по любому жилому объекту. Рассмотрим подробнее все аспекты, на которые надо обратить внимание в процессе оценки недвижимости.

Важнейшим вопросом является выбор оценочной компании. Ранее оценочную деятельность вели лицензированные компании и физические лица. В настоящее время в данной сфере работают физические лица – члены СРО (саморегулируемых организаций оценщиков), имеющие страховку своей ответственности. Государственные лицензии на выполнение деятельности по оценке бизнеса, имущества, иных объектов заменены на законодательном уровне механизмом саморегулирования, который реализован в жизнь через профессиональные организации (например, Российское общество оценщиков).

Заключение договора с оценочной компанией

Прежде чем заключить договор на оказание услуг по оценке, убедитесь в компетенции специалиста через изучение документов, подтверждающих профессионализм специалиста, а именно:

• Свидетельство о членстве в СРО;
• Выписка из государственного реестра СРО, подтверждающая нахождение организации в СРО;
• Полис страхования ответственности специалиста;
• Диплом специалиста, подтверждающий его профессиональную подготовку.

Изучение документов даст вам уверенность в том, что вы работаете с профессионалом. При наличии рекомендаций по данному специалисту от людей, которым вы доверяете можно не запрашивать документы заранее, поскольку все документы эксперта будут подшиты к отчету по оценке стоимости недвижимости.

Следует отметить, что договор на оказание услуг по оценке вы заключаете с оценочной компанией, поэтому очень важно сразу выяснить специализацию компании – оценка имущества, бизнеса или других объектов.
Важно понимать, что штат компании должен содержать как минимум двух экспертов, специализирующихся на оценке квартир, иной жилой недвижимости. Важно помнить, что заключение договора на оценку с компанией всегда выгоднее, чем заключение договора с оценщиком – физическим лицом. Компания несет ответственность за качество услуг, а наличие нескольких специалистов по недвижимости значительно ускорит процесс оценки дома, иной жилой недвижимости. Заключение договора - это обязательное требование, обусловленное законодательством. Отсутствие договора при ведении судебного процесса по результатам оценки объекта способствует признанию отчета недействительным.

Для подписания договора и выполнения оценки коттеджа, иной недвижимости от собственника необходимы следующие документы:

• Свидетельство о регистрации собственности (объект и земельный участок);
• Технический паспорт;
• Документ о стоимости объекта по балансу (собственник - юридическое лицо);
• Документы об обременениях.

Обременения – это ограничения, как в использовании, так и в обороте недвижимости. Обременением могут быть права третьих лиц (например, право аренды). Обременение означает долгосрочную аренду и наличие у арендатора права использования недвижимости. Это расценивается покупателем как фактор отрицательного влияния на потребительские свойства (ценность) объекта. Обременением могут быть права залогодержателя, значительно уменьшающие стоимость объекта.

Заказчику оценки необходимо знать, что эксперт обязан осмотреть объект, выполнить фотографирование объекта, провести исследование и анализ рынка, выполнить расчет стоимости и отчет об оценке.

Отчет по оценке недвижимости

Отдельная тема – это применение отчета (работы оценщика). Отчет – документ сложный, часто читают только раздел, отражающий величину стоимости объекта. Это неверный подход, поскольку, только прочитав весь отчет, можно понять варианты его использования. Особого внимания заслуживает раздел, содержащий описание вида стоимости (рыночная, ликвидационная и т.д.). Раздел отчета, описывающий допущения и ограничения, дает представления о величине корректировок стоимости, о достоверности результатов расчета стоимости. Отчет нередко является объектом разбирательства в суде. Отчет может не рассматриваться судом в качестве доказательства по причине наличия формальных юридических признаков (например, нечеткие задачи, цели оценки).

Таким образом, внимательность при составлении отчета об оценке и юридические консультации по вопросу использования отчета в дальнейшем – залог успеха сделок по обороту недвижимости.