Алгоритм оценки недвижимости.

Рыночная экономика предполагает динамичное развитие рынка недвижимости. Сделки с объектами недвижимости на рынке сопровождаются оценкой недвижимости или определением стоимости недвижимости. Расчет стоимости объекта выполняется в соответствии с установленной целью, процедурой, регламентированной стандартами, а также в соответствии с этикой эксперта.

Массовая и индивидуальная оценки

Выделяют следующие виды оценки стоимости недвижимости: массовая и индивидуальная.

Массовой называют определение стоимости множества объектов недвижимости на установленную дату с применением стандартных методик. На заключительном этапе массовой оценки проверяется модель и результаты расчетов путем сравнения результатов с ценами продаж на рынке.

Индивидуальной называют определение стоимости отдельного объекта на конкретную дату. Индивидуальное  определение стоимости заключается в выполнении специалистом оценочной компании нескольких этапов, регламентированных стандартами.  На заключительном этапе производится согласование результатов стоимости, полученных при расчетах с применением различных подходов.

Этапы оценки недвижимости

Стандартами оценки обозначены следующие этапы оценки недвижимости:

1. Выявление проблемы.

Этап предусматривает выполнение работ:

• Идентификация объекта (установление наименования, физических параметров, местоположения объекта);
• Определение имущественных прав на объект (определение предмета оценки);
• Установление даты оценки имущества;
• Формулирование вида стоимости;
• Выявление ограничений (обстоятельств, влияющих на стоимость), связанных с объектом.

2. Осмотр недвижимости, подписание договора.

Этап предусматривает выполнение работ:

• Личный осмотр объекта экспертом, интервью с руководителями, специалистами;
• Подбор информации, проверка источников информации, формирование перечня документов, которые предоставляет заказчик;
• Определение персонала компании, специализирующегося на оценке данного вида недвижимости (например, оценка коммерческой недвижимости);
• Формулирование задания. Задание должно включать имена эксперта и заказчика, дату, цель, предмет и план оценки, вид стоимости, перечень ограничений.
• Разработка плана работ;
• Заключение договора.

3. Анализ собранной информации.

Этап предусматривает выполнение работ:

• Подбор и анализ правоустанавливающих документов, документов об обременении объекта;
• Изучение бухгалтерского учета, финансовой отчетности;
• Подбор, анализ сведений об эксплуатационных, технических параметрах объекта;
• Изучение сегмента рынка, анализ тенденций рынка, анализ, выбор, обоснование аналогов.

4. Оценка земли.

Этап предусматривает выполнение работ:

• Анализ максимально эффективного применения участка;
• Расчет стоимости участка.

5. Использование подходов для расчета стоимости (сравнительного, затратного, доходного);

6. Согласование итогов расчета стоимостей, полученных при использовании различных подходов.

Один подход считают базовым, два иных подхода используют для корректировки результатов. Итоговое значение стоимости объекта отражается в отчете. Величина стоимости является рекомендуемой для целей оценки в течение шести месяцев от даты формирования отчета до даты сделки.

7. Формирование отчета и заключения об оценке.

Таким образом, процесс определения стоимости объекта регламентирован стандартами оценки, качество результатов оценки определяется квалификацией эксперта.