Значимость анализа эффективного использования недвижимости.

В процессе оценочной деятельности объектов определяется их рыночная стоимость, на которую прямое влияние оказывает вариант максимально эффективного использования объекта как фактор прибыльности и конкурентоспособности. Все сделки с собственностью по рыночной стоимости предполагают анализ поведения инвесторов, иных участников рынка. Влияние поведения участников рынка на финансовые решения компаний, частных лиц, требует максимально эффективного применения недвижимости. Требования рыночных факторов к недвижимости имеют значение для установления эффективного способа использования объекта.

В основе стоимости недвижимости находится стоимость участка земли. Доход участка определяется эффективностью его применения. Инвестор, выбирая участок, понимает, что отличие в стоимости участков определяется их качественными параметрами. Анализ эффективного применения недвижимости включает исследование ситуации на рынке, параметров объекта, определение востребованных вариантов, сходных с параметрами объекта оценки, установление доходности вариантов, и оценку недвижимости при всех возможных вариантах ее использования. Таким образом, итоговый вывод о максимально эффективном применении специалист выполняет после расчета стоимости.

Наилучшее и эффективное использование недвижимости – это вариант применения застроенного участка земли, который является юридически возможным, осуществимым физически, обеспеченным финансами, дающим максимальную стоимость. Оптимальное использование земли - параметр, определяемый факторами конкуренции сегмента рынка. Если недвижимость сдается в аренду, то инвестиционная мотивация включает величину дохода и капитала, а также налоговые льготы, вероятность внедрения проекта. Оценка аренды недвижимости включает анализ влияния совокупности рыночных факторов на стоимость объекта.

Анализ эффективного применения объекта включает:

• Анализ рынка;
• Исследование вероятности внедрения варианта;
• Анализ эффективного использования.

Анализ рынка предполагает изучение спроса на варианты альтернативного применения в целях определения емкости рынка, ставок платы за аренду и т.д.

Исследование вероятности внедрения варианта предполагает расчет составляющих стоимости: уровень дохода и уровень ставок капитализации.

Анализ эффективного использования предусматривает разработку подробного плана реализации варианта с исследованием участников рынка, сроков осуществления проекта, источников для финансирования варианта, соответствующего максимальной продуктивности объекта.

Критерии анализа эффективного применения:

1. Юридическая возможность;
2. Осуществимость в физическом смысле;
3. Обеспеченность финансами;
4. Высокая продуктивность.

В процессе оценки стоимости недвижимости первоначально рассматриваются юридическая возможность и осуществимость физическая, далее оцениваются обеспеченность финансами и степень продуктивности.

Анализ юридической возможности всех вариантов применения объектов выполняется в первую очередь. Оценщик принимает во внимание ограничения, строительные нормы, нормы зонирования, нормативные акты, экологическое законодательство. На вариант эффективного использования объекта влияют условия договора аренды, что специалист оценочной компании отражает в отчете об оценке. Выбор эффективного способа использования объекта должен предусматривать его физическую осуществимость. Критериями осуществимости являются размер, площадь, район, форма, дизайн, подъездные дороги к участку, уровень риска стихийных бедствий и т.д.

При исследовании физической осуществимости варианта использования объекта эксперт рассматривает состояние сооружений, зданий для выбора варианта его эксплуатации.

Анализ обеспеченности финансами приемлем в случае превышения дохода над затратами, расходами на финансирование и возврат капитала. В случае отсутствия регулярного дохода от эксплуатации, то эксперт выбирает варианты создания недвижимости, стоимость которых превышает затраты на строительство (реконструкцию) объекта для конкретного использования. Оценщик сравнивает доход от применения недвижимости с расходами капитального характера. Для оценки использования с регулярным доходом оценщик рассчитывает чистый доход, ставку дохода на капитал, доход от земли.

Максимальная продуктивность — максимальная стоимость участка земли. Вариант эффективного применения земли заключается в долгосрочной программе землепользования, учитывающей срок эксплуатации сооружений, зданий.

Эксперты используют для исследования наилучшего применения недвижимости два способа:

1. Выбор максимально эффективного применения участка земли как незастроенного;
2. Выбор максимально эффективного применения участка земли как застроенного.

Основные причины установления эффективного использования участка земли как незастроенного:

1. Выделение в стоимости целого объекта стоимости участка;
2. Применение метода сопоставимых продаж для оценки земли (застроенной);
3. Расчет величины внешнего устаревания;
4. Оценка земельного участка в составе недвижимости.

Таким образом, вариант максимально эффективного применения объекта недвижимости заключается в суммарной эффективности использования участка земли и строений.