Земельный участок - основа недвижимости.

Земля является частью природы и основой жизни, деятельности людей. Одновременно земля, являясь объектом недвижимости, служит средством производства и предметом труда. Совокупность качеств позволяет земле быть особым средством производства во многих отраслях промышленности. 

Законодательство трактует понятие земельного участка как часть поверхности земли с описанными и удостоверенными в установленном порядке границами. Правовой статус земли представляет целевое назначение, форму владения, разрешенное использование.

Характеристики земельного участка

Описание земельного участка содержит следующие характеристики:

  1. Наименование субъекта права (юридическое, физическое лицо), точный адрес субъекта права, перечень документов, удостоверяющих лицо, финансовые реквизиты;
  2. Адресные данные земельного участка;
  3. Документы, удостоверяющие право на земельный участок (постановление, распоряжение, свидетельство, государственный акт, договор аренды и т. д.);
  4. Описание категории участка, целевого назначения, описание фактического использования;
  5. Код классификатора участка;
  6. Площадь по документам, площадь фактическая;
  7. Размер санитарно-защитной зоны;
  8. Вид права на землю (например, собственность);
  9. Описание качеств поверхностного, подпочвенного слоя, топографии, ландшафта;
  10. Описание улучшений, инженерных систем.

Качества земельного участка учитываются экспертами в процессе оценки земли как факторы прямого влияния на стоимость участка.

Кадастровый паспорт на земельный участок

Каждый земельный участок имеет паспорт, содержащий следующие сведения:

  1. Экспликация земель – это отражение состава участка (застройки, территория под инженерными коммуникациями, дамбами, дорогами, лесами, садами и другими угодьями);
  2. Величина земельного налога (когда участок в собственности), величина арендной платы с единицы площади;
  3. Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная в процессе оценки участка;
  4. Балансовая стоимость сооружений и иных улучшений;
  5. Суммарная стоимость участка и улучшений;
  6. Налог на стоимость недвижимости;
  7. Технические параметры;
  8. Экологические критерии;
  9. Градостроительные параметры;
  10. Информация о наличии полезных ископаемых.

Оборот земельных участков, перевод участков из одной категории в другую, выделение участков для различных видов деятельности осуществляется в соответствии с Земельным кодексом.

Возможные причины изъятия участка

Земельные участки в собственности в соответствии с законодательством могут быть изъяты для нужд государства, вызванных необходимостью выполнения обязательств РФ и иными обстоятельствами, установленными федеральными законами. Законодательство предусматривает возможность выкупа участка, а также возможность предоставления равноценного участка.

Принудительное изъятие земли возможно только при наличии равноценного возмещения стоимости участка собственнику по решению суда. При наличии добровольного согласия собственника на изъятие участка выкуп участка выполняется без решения суда, на основании договора.

Участок может быть временно изъят на основании чрезвычайных обстоятельств. Изъятие участка возможно на основании использования земли не по назначению, а также по причине нарушения законодательства.

Целевое назначение определяется Земельным кодексом, который выделяет семь категорий земель:

  1. Участки сельскохозяйственного назначения;
  2. Территории поселений;
  3. Земли энергетики, промышленности, транспорта, обороны, иного специального назначения;
  4. Особо охраняемые территории;
  5. Леса;
  6. Территории водного фонда;
  7. Земли запаса.

Земельные отношения – это взаимодействие органов власти государства, органов местного самоуправления, граждан и юридических лиц в сфере владения, пользования, распоряжения участками, а также по поводу управления ресурсами земли государством.

Объектами земельных отношений являются участок, доли (паи), а также права на эти участки и доли.

Земельные отношения включают:

  • Установленный порядок предоставления, изъятия участка;
  • Обязанности, права землепользователя;
  • Плата, налогообложение;
  • Возможные санкции за нарушение законодательства.

Землеустройство – это мероприятия по изучению земель, их рациональному использованию, по образованию новых объектов землеустройства и т.д. Уровень соответствия землеустройства максимально эффективному использованию земли – важный фактор влияния на стоимость участка в процессе оценки недвижимости.

Обязательное землеустройство предусмотрено в следующих случаях:

  • Изменения границ участка;
  • Предоставление (изъятие) территорий;
  • Определение границ объектов с ограничениями;
  • Перераспределение участков для сельскохозяйственного производства;
  • Выявления земель, подверженных эрозии, подтоплению, селям и иным воздействиям.

Таким образом, земля – основа недвижимости, главная составляющая стоимости объектов.