Затратный подход к расчету стоимости недвижимости.

Затратный подход предполагает определение стоимости воспроизводства или замещения объекта оценки, расчет все видов износа объекта, вычитание величины износа из стоимости воспроизводства или замещения, суммирование полученной величины стоимости со стоимостью участка земли как незастроенного.

Оценка недвижимости методами затратного подхода включает следующие этапы:

1. Изучение прав собственности на участок земли на рынке, параметров (физических, экономических) участка, сведений о связи участка с окружающей средой.
Источниками информации являются местные земельные комитеты, органы регистрации сделок с участками, кредитные организации, риэлтерские и оценочные компании.

Выделяют пять методов оценки земельных участков по рыночной стоимости на основании трех подходов:

  • По сопоставимым продажам;
  • Метод переноса;
  • Техника остатка для земли;
  • Развитие земельного участка.

Методика оценки участка по сопоставимым продажам состоит в сравнении сведений по проданным участкам – аналогам и последующей корректировки цены продаж.

Сравнение участка с аналогами выполняется по элементам сравнения: местоположение, дата продажи, физические параметры, критерии дохода от участка, условия финансирования договора купли – продажи.

Метод переноса (соотнесения) состоит в выполнении анализа продаж строения на аналогичном участке с последующим разделением цены продажи на составляющие: величина стоимости, полученная при оценке здания, и цена участка.

Первоначально определяется стоимость здания на участке, далее определяется стоимость участка как разность стоимостей имущественного комплекса и здания.

Метод техники остатка при оценке земли используется в случае отсутствия информации о продажах земли. Доход определяет прибыль от максимально эффективного применения участка и недвижимости на нем с учетом принципа продуктивности земли (остаточной).

Методика развития участка земли применяется при необходимости расчета стоимости участка, подлежащего разбивке на отдельные участки.

Методика предусматривает выполнение следующих действий:

  • Установление количества и размеров участков;
  • Определение стоимости участков земли методом сопоставимых продаж;
  • Установление затрат на освоение земли и продажу участков;
  • Расчет стоимости земли (неосвоенной) как разности выручки от продаж земли и затрат на освоение участков;
  • Установление временного периода на освоение участков с последующей продажей;
  • Определение ставки дисконтирования с учетом риска освоения и величины капитала (авансированного);
  • Дисконтирование денежных средств от продажи участков за вычетом прибыли предпринимателя и затрат.

2. Расчет валовой стоимости замещения.

Восстановительную стоимость (стоимость замещения) недвижимости определяют методами удельной стоимости (сравнительной единицы), разбивки по компонентам, количественного обследования. Метод удельной стоимости позволяет выполнить расчет стоимости единицы сравнения (например, 1 куб. м) здания – аналога. Полная стоимость рассчитывается как произведение стоимости единицы сравнения на количество единиц недвижимости.

Метод разбивки по компонентам предусматривает расчет стоимости здания как сумму стоимостей компонентов (стен, полов, перекрытий и т.д.). Методика количественного обследования предполагает разработку строительных смет по объекту в представлении нового строительства данного объекта. Методика трудоемка, упрощение методики возможно при наличии старых смет и актуализации старых смет специалистом сметчиком.

3. Установление износа недвижимости (функционального, физического, экономического);

4. Добавление к стоимости замещения стоимости земли.

Таким образом, применение методик затратного подхода при оценке недвижимости определяется целями оценки конкретного объекта.