Задание на оценку. Составляющие элементы отчета по оценке и цели ее проведения.

Формулирование задания на оценку коммерческой недвижимости, офисов или складов, оценку квартиры, имущества или иных объектов выполняется на первом этапе процесса определения стоимости, целью которого является формулирование базовых критериев задания. Конкретно сформулированное задание обязательно для выбора подходов и методов расчета.

Выделяют основные составляющие отчета:

  • Идентификация предмета оценки;
  • Идентификация прав на имущество;
  • Область использования результатов оценки;
  • Вид стоимости;
  • Определение даты оценки;
  • Описание объекта;
  • Запись всех возможных ограничений.

Под идентификацией объекта понимают описание характеристик: адрес, юридические критерии, местонахождение. Идентификация составляется на базе информации, предоставленной заказчиком. Дополнительно информация представляется заказчиком по запросу эксперта из государственного реестра участков земли в соответствии с законодательством. Необходимые юридические критерии должны учитывать региональные особенности описания участков земли, состоящие из описания границ, систем обследования, описания и разработки карт кварталов, участков.

Идентификации подлежат и права на имущество. При оценке коммерческий недвижимости применяют комплексный подход, рассматривающий недвижимость и как реальный объект и как комплекс прав на собственность юридических и физических лиц. Предметом оценки является недвижимость с правами на имущество (полными, частичными). При расчете рыночной стоимости эксперт учитывает имеющиеся ограничения прав на недвижимость (аренда, залог, сервитуты, распоряжение). Нередко встречаются случаи, когда требуется определить рыночную стоимость объекта в целом и какого-либо составляющего элемента, составляющего частичное право. В таком случае оценивается стоимость целого объекта с правом собственности. Далее оценивается стоимость частичных прав с учетом данных о реакции рынка на определенный вид частичных прав на имущество.

Величина стоимости частичного права на имущество может быть не равна стоимости вклада в стоимость целого объекта. Таким образом, стоимость объекта с правом собственности может быть не равна сумме стоимостей частичных прав.

Область использования результатов оценки – это экономическая процесс, внедряемый заказчиком на базе рассчитанной оценщиком величины стоимости.

Выделяют следующие цели оценки стоимости:

  1. Купля - продажа;
  2. Залог при кредитовании;
  3. Налогообложение;
  4. Условия аренды;
  5. Бухгалтерская отчетность;
  6. Расчет компенсации при отчуждении прав на имущество;
  7. Страхование имущества.

Вид стоимости зависит от влияния ряда факторов (права, область применения, назначение итогов оценки, объем задания). Законодательство трактует применение следующих видов стоимостей:

  • Рыночная;
  • Стоимость объекта с ограниченным рынком;
  • Замещения;
  • Воспроизводства;
  • При существующем использовании;
  • Для целей налогообложения;
  • Инвестиционная;
  • Ликвидационная;
  • Утилизационная;
  • Специальная.

Вид стоимости указывается в задании на оценку, и определяет состав и объем информации для ее целей. От вида стоимости зависит выбор методов расчета стоимости недвижимости, а также обоснованность согласования результатов оценки. Дата оценки определяет срок действия полученных результатов. Объем и описание объекта дают возможность определить объем трудозатрат, затраты на обеспечение информацией, и в целом на стоимость работ.

Таким образом, задание на оценку – важнейший этап, определяющий результат всего процесса оценки.