Технология оценки недвижимости. Виды оценки и этапы ее проведения.

Процесс оценки  недвижимости — процедура установления  стоимости объекта для определенных целей в соответствии с  требованиями этики эксперта.

Выделяют виды оценки:

  • Массовая оценка множества объектов  на определенную  дату с  применением методик, регламентированных стандартом, а также  статистического  анализа. При массовой оценке недвижимости унифицируется система оценки множества объектов. На заключительном этапе здесь идет проверка модели  для расчетов, выполняется  контроль  качество результатов.  Результаты массовой оценки  сравниваются с ценами продаж на рынке, далее идет анализ отклонений  по группе объектов – аналогов.
  • Индивидуальная оценка определенного объекта на конкретную дату. Ее выполняют  в несколько этапов.   Заключительный  этап предполагает  согласование результатов значений стоимости.

Этапы оценки стоимости объектов:

1. Формулирование проблемы включает в себя выполнение работ:

  • Идентификация объекта (местоположение, физические параметры и т.д.);
  • Установление прав на имущество (предмет определения стоимости);
  • Определение даты оценки (дата определения стоимости объекта);
  • Формулирование цели определения стоимости;
  • Описание ограничений – обстоятельств, влияющих на процесс расчета стоимости;
  • Осмотр объекта экспертом оценочной компании, составление и подписание договора;
  • Знакомство с управляющей администрацией;
  • Подбор источников информации, собственно информации, установление комплекта документов для предоставления заказчиком;
  • Подбор персонала соответствующей квалификации для выполнения услуги по определению стоимости;
  • Формулирование задания с включением информации: имена заказчика и эксперта, предмет, дата, цель, функция  оценки, перечень стандартов, план выполнения работ, специальные условия;
  • Разработка календарного плана работ;
  • Подписание договора.

2. Подбор, анализ информации:

  • Изучение правоустанавливающих документов, данных об обременении, информации бухгалтерской отчетности, данных о характеристиках (эксплуатационных, технических) и т.д.
  • Изучение и анализ рынка, тенденций на рынке, выбор и обоснование  аналогов;

3. Оценка земли предполагает анализ максимально эффективного применения участка как застроенного, так и вакантного.

4. Использование трех подходов к определению стоимости объекта: сравнительного, доходного, затратного.

5. Согласование значений стоимости, полученных разными подходами. Один из подходов эксперт определяет как базовый, остальные подходы необходимы как корректировочные для формирования итогового значения стоимости. Итоговая величина стоимости признается как рекомендуемая для целей оценки имущества в течение шести месяцев от даты установления стоимости объекта.

6. Заключение об оценке предполагает разработку документа, содержащего мнение эксперта о стоимости имущества.

При расчете стоимости эксперт учитывает четыре фактора, оказывающих влияние на стоимость объекта, это:

  • Спрос – объем товара,  услуг,  имеющихся  на рынке для приобретения  платежеспособными покупателями;
  • Полезность – возможность объекта отвечать потребностям  человека;
  • Дефицитность – отсутствие (ограниченность) предложения;
  • Отчуждаемость объектов  – возможность передачи  прав на имущество (свойство товара);

Таким образом, процесс определения стоимости объекта -  структурированная  процедура, регламентированная стандартами, позволяющая  достоверно определить стоимость недвижимости на рынке.