Технология и этапы оценки недвижимости.

В зарубежной практике используют три традиционных подхода к оценке недвижимости: доходный, затратный, рыночный. На основе этих подходов устанавливаются соответствующие виды стоимости (рыночная, восстановительная, инвестиционная и т.д.). Методы оценки стоимости недвижимости – это способы использования принципов оценки, зависящие от подхода.

Этапы выполнения процесса оценки

Выделяют шесть этапов:

1. Осмотр объекта экспертом, подписание договора на оценку;
2. Установление плана оценки;
3. Подбор и изучение информации;
4. Выбор подходов для целей оценки;
5. Согласование итоговых стоимостей, рассчитанных разными подходами;
6. Составление отчета и передача его исполнителю.

Рассмотрим возможности всех этапов подробнее:

1. Осмотр объекта экспертом, подписание договора на оценку происходит после проработки задачи заказчика по определению стоимости объекта. Цели заказчика различны: покупка недвижимости как инвестиций, продажа, залог, получение кредита и т.д. В зависимости от целей эксперт рассчитывает определенный вид стоимости (рыночная, инвестиционная и др.). В основе работы эксперта находятся принципы полезности, ожидания, замещения. Эксперт исследует объект и юридические права на него, исходя из принципов сбалансированности, экономического размера, изменения, экономического разделения. Далее определяются затраты времени, средств на сбор информации, определяемые сложностью проблемы, опытом и профессионализмом эксперта. Договор оценочной компании и заказчика содержит сведения о виде стоимости и размере оплаты за услуги, данные об образовании эксперта.
2. График выполнения работ (план оценки) позволяет определить способы решения задачи путем разработки программы исследования, заключающейся в выполнении действий:
   • Структурирование задач по оценке (изучение параметров влияния на стоимость в данной местности в сегменте рынка);
   • График работ предполагает сбор данных по объекту, установление спроса, уровня конкуренции, изучение аналогов, условий финансирования;
   • Выбор подходов к расчету стоимости, выполнение расчетов, согласование результатов расчетов.
3. Этап подбора и изучения информации определяет достоверность итоговой стоимости объекта, отраженной в отчете. При неточных сведениях эксперту невозможно подготовить обоснованное заключение. Именно с целью обоснованности расчетов эксперт должен подобрать сведения, подтверждающие его выводы в отчете. Собранная информация должна касаться непосредственно объекта, быть актуальной, подтвержденной осмотром оценщика, быть сопоставимой с информацией об аналогичных объектах на рынке, соответствовать профессиональному опыту эксперта.
4. При расчете стоимости имущества, недвижимости применяют традиционные подходы: рыночный (сравнительный, затратный, доходный). Значимость каждого подхода определяется целями оценки.
5. Этап согласования результатов расчета стоимости разными подходами предполагает определение итоговой стоимости путем выбора весового коэффициента по каждому подходу. Этап включает работы:
   • Проверка применимости принципов оценки при всех подходах;
   • Анализ полученных расчетов во всех подходах;
   • Ранжирование значимости результатов, полученных разными подходами;
   • Проверка исходной информации.

   Итогом работы эксперта является единственное значение стоимости недвижимости, представляемое заказчику.

6. Этап составления отчета и передачи его исполнителю предполагает выполнение письменного, аргументированного и обоснованного отчета эксперта о работе по определению стоимости объекта.

Отчет должен содержать глубокий анализ рынка, однозначные толкования всех выполненных расчетов и выводов.

Таким образом, процесс оценки – структурированный процесс, регламентированный на законодательном уровне.