Специфика рынка недвижимости. Параметры отличия рынка недвижимости от прочих финансовых рынков.
Рынок недвижимости является частью рынка инвестиций, действует параллельно с финансовым рынком и обеспечивает обмен прав на недвижимость и иные объекты, осуществляемый юридическими или физическими лицами.
Недвижимость является одним из способов вложения капитала, который определяет возрастание (сохранение) капитала, обеспечивает доход. Сделки – это инвестиционный процесс, требующий расчета срока и величины вложения, степени риска. Рыночная цена капитала, вложенного в объекты, уравновешивает интересы участников сделки.
Неотъемлемые составляющие расчета рыночной стоимости объекта – это анализ рынка, оказывающего влияние на доходы, а также анализ факторов влияния на стоимость объекта. Обязательным действием при оценке стоимости недвижимости является выявление инвестиционной привлекательности объекта, что предполагает прогнозирование динамики развития сделок. Эксперт по оценке недвижимости и имущества, зная конкретный сегмент оборота товаров, имеет возможность правильной выработки критериев сопоставимости с объектами – аналогами.
Параметры отличия рынка недвижимости от прочих финансовых рынков.
Рассмотрим подробнее критерии сравнения.
- Товар. Товар определяет эффективность сделок и оборота.
- Система образования цены. Цены на недвижимость высокие, что ограничивает круг покупателей. Цена - итог отношения спроса и предложения. Следует отметить, что стоимость сходной недвижимости различаются, и являются нестабильными.
- Условия финансирования сделки. В части способов финансирования следует отметить использование объектов в качестве залога для привлечения заемных средств.
- Уровень ликвидности. Уровень ликвидности объектов невысок в связи со значительной стоимостью объектов, отсутствием доступа к источникам финансирования альтернативного характера, и фиксированного местоположения объектов.
- Соотношение предложения и спроса. Баланс предложения и спроса обеспечивается конкуренцией, достигается крайне редко. Предложение обычно меньше спроса, поскольку обеспечивается строительством, либо реконструкцией зданий, сооружений. Избыточному предложению на рынке способствуют инертность, сложность, длительность строительства. При резком увеличении спроса предложение не обеспечивается быстро. Соответственно снижение спроса вызывает избыточное предложение, которое не поглощается рынком быстро.
- Количество покупателей. Количество покупателей, продавцов определяет конкурентную среду на рынке. Высокая стоимость объектов определяет покупательную способность, в связи с чем, рынок реагирует на изменение уровня доходов, занятости и миграции населения.
- Уровень информированности покупателей и продавцов. Уровень информированности участников рынка предполагает наличие сведений о поведении участников, активности сделок, качестве и заменяемости товара и т.д.
- Параметры регулирования. Регулирование рынка осуществляется местными, региональными, федеральными законами.
- Достоверность прогнозирования ситуации. Достоверность прогнозирования ситуации обеспечивается экспертами оценочных компаний, в обязанности которых входит анализ факторов неэффективности рынка.
Участниками рынка являются:
- Покупатели и продавцы;
- Арендаторы и арендодатели;
- Заемщики и кредитные учреждения;
- Девелоперы;
- Менеджеры;
- Строители;
- Инвесторы;
- Владельцы.
Инвестиции в недвижимость отличаются по целям и источникам инвестирования.
Выделяют следующие цели инвестирования:
- Личное применение;
- Передача в аренду;
- Применение в производстве;
- Приобретение с дальнейшей перепродажей;
- Покупка для развития в будущем.
Выделяют два способа финансирования: применение собственного капитала и смешанное финансирование.
Таким образом, рынок недвижимости имеет ряд особенностей, своевременный учет которых дает возможность спрогнозировать успех сделки.
