Специфика оценки объектов (офисы, гостиницы и магазины) и прав собственности.

В силу динамики развития рынка недвижимости процесс оценки недвижимости является достаточно хорошо отработанным, стандартизированным процессом. Однако, учитывая специфику отдельных объектов недвижимости, рассмотрим особенности оценки отдельных объектов: магазинов, офисных зданий, гостиниц. 

Оценка офисных помещений

Для оценки зданий, предназначенных для офисов, применяют метод капитализации дохода, поскольку целью приобретения зданий является доход от эксплуатации. Эксперт определяет операционный доход и ставки капитализации. Величина операционного дохода определяется платой за аренду здания и эксплуатационными расходами. Договор аренды внимательно изучается экспертом, поскольку содержит множество ограничений, индивидуальных условий.

В случае передачи здания целиком одному арендатору эксплуатационные расходы возлагаются на арендатора. В случае передачи здания нескольким арендаторам затраты на ремонт внешних фасадов, коридоров, входа, собственник берет на себя. Арендаторы могут оплачивать в соответствии с договором частично ремонт и коммунальные услуги. Основная закономерность заключается в том, что собственник здания всегда стремится возложить расходы на арендаторов.

При частичной сдаче здания в аренду оценщик структурирует денежные потоки на составляющие: эксплуатационные расходы, валовой доход, ставка капитализации, чистый операционный доход.

Эксплуатационные расходы состоят их коммунальных платежей, оплаты персонала, затрат на страхование, ремонт, налоги, уборка помещений. Валовый доход включает оплату арендаторов, величину дохода в будущем от перезаключения контрактов. Ставка капитализации - изменяемый параметр в зависимости от местоположения и типа здания, от возможности аренды здания целиком, от иных факторов.

Оценка магазинов

Стоимость магазинов очень зависима от их местоположения.

На стоимость магазина влияют факторы:

  • Ассортимент товаров, уровень доходности от товаров;
  • Оборот магазина;
  • Прогнозируемая валовая прибыль магазина;
  • Величина операционных расходов на ремонт, зарплату, коммунальные услуги, налоги.

При определении стоимости магазина применяют три традиционных метода оценки: рыночный, затратный, доходный. Менее надежен в этом случае затратный метод. Рыночный метод применяется при наличии достоверных сведений о продажах объектов – аналогов. Доступнее другой информации являются сведения по арендным ставкам, поэтому основной метод оценки магазинов - доходный.

Оценка гостиниц

Специфической особенностью оценки гостиниц является то, что площадь гостиницы не так влияет на стоимость как способность привлекать клиентов. Эта способность определяется в основном местоположением гостиницы и иными факторами, установленными экспертом при посещении объекта. Обязательным условием является анализ максимально эффективного использования.

Оценка неполных прав собственности и страховых компаний

В РФ существуют формы ограничений полного права для физических и юридических лиц, владеющих недвижимостью. Ограничения включают финансовые требования к объектам (долевое участие, закладная, опцион и т.д.), ограничение на пользование собственностью по времени, иные ограничения. 

При сдаче недвижимости в аренду действуют права: арендодателя и арендатора. Эксперт оценочной компании выполняет оценку аренды. Владелец арендованной недвижимости сохраняет право возврата недвижимости в пользование по завершению арендного договора. Владелец имеет право распоряжения недвижимостью (продажа, дарение, залог и т.д.).

В основе стоимостной оценки бизнеса страховых организаций находится анализ отчетности страховщиков, имеющей специфические формы отчетных документов.

Алгоритм анализа для оценки страховой организации состоит из этапов:

  1. Анализ правовой деятельности компании;
  2. Проверка документов на соответствие законодательству страховой деятельности;
  3. Поверка учредительных документов, документов о регистрации, лицензии.
  4. Проверка деятельности на соответствие законодательству;
  5. Анализ статистических показателей по страхованию: количество объектов, суммы страховых взносов, количество договоров страхования, движение и структура страхового портфеля;
  6. Анализ расходов фонда страхования;
  7. Установление статистических показателей: средние страховые платежи, уровень убыточности страховой фирмы и т.д.
  8. Анализ отчетности по финансам;
  9. Анализ возможности использования различных подходов к оценке;
  10. Согласование результатов расчета различными методами, расчет итоговой стоимости бизнеса компании.

Таким образом, оценка стоимости специфичной недвижимости требует специализированной квалификации эксперта – оценщика.