Специфические особенности рынка недвижимости. Факторы влияния на рынок недвижимости и его отличия от прочих рынков.
Недвижимость является объектом права собственности, включая земельные участки, водные объекты, участки недр, и все объекты, неразрывно связанные с землей (леса, насаждения, сооружения). К недвижимым вещам относится иное имущество, обладающее таким признаком как регистрация прав, независимо от вида этих прав: собственность, пожизненное владение, постоянное использование, сервитут, иные права.
Рынки недвижимости – это рынки, для которых свойственны следующие черты: локализация, сегментирование. Данные о рынках недвижимости недостаточно достоверны и поступают к инвесторам со значительным опозданием.
Классификация рынка недвижимости
Рынок доходной недвижимости классифицируют следующим образом:
- Жилые объекты;
- Торговые, офисные объекты;
- Индустриальная недвижимость (склады, гаражи и т.п.);
- Многофункциональные объекты (гостиницы, рестораны, бары, спортивные комплексы и т.д.). В данном случае оценка коммерческой недвижимости выполняется с учетом коммерческого потенциала объекта.
Локализация рынка объясняется наличием уникальных характеристик каждого участка.
Сегментация рынка недвижимости выполняется по направлениям:
- Направления использования: собственность жилого, промышленного, коммерческого, сельскохозяйственного назначения;
- Географический признак предполагает наличие определенного рынка в каждом районе;
- Цена. Сегментация по этому направлению предполагает учет особенностей покупателей недвижимости в каждом ценовом диапазоне;
- Качество товара предполагает сегментирование рынка по критериям качества (например, сегментация гостиниц по критерию три – пять звезд). Качество объекта – фактор влияния на величину стоимости в процессе оценки недвижимости;
- Инвестиционная мотивация. Сегментация рынка по данному направлению учитывает степень заинтересованности инвесторов в собственности с потенциалом для прироста стоимости;
- Тип прав на объект предполагает существование различных рынков. К типам прав относятся собственность, обязательства, права на аренду, недра, права совместного владения.
Факторы влияния на рынок недвижимости
Выделяют факторы влияния на рынок недвижимости:
- Динамика сезонной активности;
- Изменения экономической ситуации и конъюнктуры;
- Политике правительства и банков, определяющих наличие финансирования сделок;
- Изменения в законодательстве.
Рынок недвижимых объектов недвижимости он не имеет параметров, характеризующих его как эффективный рынок: стандартизированные товары, сезонные колебания, доступность финансирования.
Эффективность рынка определяется его свободой, открытостью, хорошей организацией, конкуренцией, отсутствием принуждения к участникам сделок. Эффективности рынка содействуют деятельность брокеров, экспертов оценочных компаний, юристов, финансовых организаций.
Следует отметить отличия рынка недвижимого имущества от других рынков:
- Отсутствие стандартизации недвижимости;
- Для сделок характерны множество юридических формальностей, значительное количество документации;
- Функционирование рынка ограничивает финансирование;
- Отсутствие достоверной информации, риски инвесторов;
- Значительная величина операционных издержек.
Таким образом, специфика рынка недвижимости обусловлена особенностями недвижимого имущества как товара.