Специфические особенности рынка недвижимости. Факторы влияния на рынок недвижимости и его отличия от прочих рынков.

Недвижимость является объектом права собственности, включая земельные участки, водные объекты, участки недр, и все объекты, неразрывно связанные с землей (леса, насаждения, сооружения). К недвижимым вещам относится иное имущество, обладающее таким признаком как регистрация прав, независимо от вида этих прав: собственность, пожизненное владение, постоянное использование, сервитут, иные права.

Рынки недвижимости – это рынки, для которых свойственны следующие черты: локализация, сегментирование. Данные о рынках недвижимости недостаточно достоверны и поступают к инвесторам со значительным опозданием.

Классификация рынка недвижимости

Рынок доходной недвижимости классифицируют следующим образом:

  • Жилые объекты;
  • Торговые, офисные объекты;
  • Индустриальная недвижимость (склады, гаражи и т.п.);
  • Многофункциональные объекты (гостиницы, рестораны, бары, спортивные комплексы и т.д.). В данном случае оценка коммерческой недвижимости выполняется с учетом коммерческого потенциала объекта.

Локализация рынка объясняется наличием уникальных характеристик каждого участка.

Сегментация рынка недвижимости выполняется по направлениям:

  1. Направления использования: собственность жилого, промышленного, коммерческого, сельскохозяйственного назначения;
  2. Географический признак предполагает наличие определенного рынка в каждом районе;
  3. Цена. Сегментация по этому направлению предполагает учет особенностей покупателей недвижимости в каждом ценовом диапазоне;
  4. Качество товара предполагает сегментирование рынка по критериям качества (например, сегментация гостиниц по критерию три – пять звезд). Качество объекта – фактор влияния на величину стоимости в процессе оценки недвижимости;
  5. Инвестиционная мотивация. Сегментация рынка по данному направлению учитывает степень заинтересованности инвесторов в собственности с потенциалом для прироста стоимости;
  6. Тип прав на объект предполагает существование различных рынков. К типам прав относятся собственность, обязательства, права на аренду, недра, права совместного владения.

Факторы влияния на рынок недвижимости

Выделяют факторы влияния на рынок недвижимости:

  • Динамика сезонной активности;
  • Изменения экономической ситуации и конъюнктуры;
  • Политике правительства и банков, определяющих наличие финансирования сделок;
  • Изменения в законодательстве.

Рынок недвижимых объектов недвижимости он не имеет параметров, характеризующих его как эффективный рынок: стандартизированные товары, сезонные колебания, доступность финансирования.

Эффективность рынка определяется его свободой, открытостью, хорошей организацией, конкуренцией, отсутствием принуждения к участникам сделок. Эффективности рынка содействуют деятельность брокеров, экспертов оценочных компаний, юристов, финансовых организаций.

Следует отметить отличия рынка недвижимого имущества от других рынков:

  1. Отсутствие стандартизации недвижимости;
  2. Для сделок характерны множество юридических формальностей, значительное количество документации;
  3. Функционирование рынка ограничивает финансирование;
  4. Отсутствие достоверной информации, риски инвесторов;
  5. Значительная величина операционных издержек.

Таким образом, специфика рынка недвижимости обусловлена особенностями недвижимого имущества как товара.