Рыночный подход к оценке. Общая характеристика.

В условиях динамично развивающегося рынка вопросы определения стоимости недвижимого имущества являются актуальными. Использование сравнительного подхода при оценке недвижимости позволяет эксперту получить достоверный результат стоимости объекта на рынке.

Рыночный (сравнительный) подход основан на трех принципах оценки стоимости недвижимости:

  • Баланс спроса и предложения;
  • Принцип замещения;
  • Принцип вклада.

Применение сравнительного подхода предполагает выполнение экспертом анализа цен продаж на рынке аналогичной недвижимости, а также моделирование стоимости объекта оценки. Модель расчетной стоимости объекта недвижимости на рынке заключается в том, что стоимость объекта рассматривается как сумма цены продажи аналогичного объекта и величины корректировки цены продажи объекта – аналога.

Расчет стоимости при оценке имущества сравнительным подходом предполагает выполнение следующих этапов:

  1. Анализ рынка по объектам, аналогичным объекту оценки;
  2. Выбор единиц и элементов сравнения, оказывающих значительное влияние на стоимость оцениваемого объекта недвижимости;
  3. Разработка системы связи единиц и показателей сравнения;
  4. Расчет элементов сравнения (корректировок) по данным рынка;
  5. Использование модели применительно к объектам - аналогам для расчета цен продаж объектов - аналогов с учетом корректировок;
  6. Анализ цен объектов – аналогов (скорректированных) для определения стоимости оцениваемого объекта.

В качестве единиц сравнения объекта оценки и его аналогов выбирают 1 м2, 1 м2общей площади, 1 м2 жилой площади, 1 га и т.д.

В практике оценочных компаний применяют девять элементов сравнения:

  1. Вид (состав) прав на имущество;
  2. Финансовые условия при покупке недвижимости (процентная ставка, амортизация, срок займа);
  3. Условия сделки в части продажи (вид закладных, мотивы участников сделки);
  4. Временная динамика сделок;
  5. Местоположение;
  6. Физические параметры (удобство и качество строительства).
  7. Экономические параметры (условия аренды, коэффициенты дисконтирования, капитализации для расчета дохода от аренды);
  8. Отклонения от использования в проектных целях;
  9. Наличие в собственности имущества движимого.

Первые четыре элемента сравнения как корректировки рассчитываются следующим образом: после каждой корректировки цена объекта – аналога рассчитывается заново. При этом очередность первых четырех элементов должна быть выдержана. Дальнейшие корректировки выполняются в произвольном порядке. Значения корректировок могут быть в денежных суммах, а также в процентах.

В качестве частного случая сравнительного подхода эксперты рассматривают метод валового мультипликатора (рентного). Валовой мультипликатор – это частное от деления цены продажи объекта на валовую выручку (потенциальную либо действительную).

Расчет стоимости недвижимости состоит из следующих работ:

  • Рассчитывается арендная ставка за год для объекта оценки;
  • Определяется оптимальный валовой рентный мультипликатор для сектора рынка на основе рыночных данных по продажам аналогичной недвижимости;
  • Стоимость недвижимости определяется как произведение арендной ставки (годовой) на валовой рентный мультипликатор, оптимальный для отрасли, рассчитанный на основании объектов - аналогов.

Таким образом, сравнительный подход обеспечивает максимально точные результаты при оценке стоимости недвижимости.