Роль информации в процессе проведения оценки недвижимости.

Информация составляет основу процесса оценки недвижимости, определяет достоверность расчета стоимости объекта.

Обеспечение информацией состоит из этапов:

1. Определение объема информации, необходимой для оценки;
2. Выбор источников получения данных;
3. Подбор информации;
4. Анализ, систематизация, обработка сведений;
5. Описание информации.

В процессе анализа, сбора сведений, управления информационным объемом эксперт применяет свои организаторские способности, тщательность при обработке материала, способность к анализу. Качество информации влияет на конечный результат процесса оценки стоимости недвижимости.

Эффективное применение информации предполагает классификацию, систематизацию сведений. Все сведения по отношению к объекту делятся на внутренние и внешние данные. Классификация по характеру сведений предполагает их деление на общие и конкретные сведения. Общие сведения имеют описательный характер, необходимы для определения текущего состояния рынка недвижимости и перспектив развития экономики. Общая информация не используется в расчетах, применяется для обоснования решений эксперта. Конкретная информация используется для расчетов, имеет в цифровое выражение.

Внешняя информация

Внешняя информация - это объем сведений о государственных, социальных, экономических, экологических, общественных факторах влияния на оценку имущества и состояние рынка. Информация универсальна, поскольку данные используются специалистами при расчете стоимости объектов. Анализ данных определяется видом объекта, условиями задания. Общие сведения имеют общий характер, являются внешними относительно объекта и сегмента. Эти сведения рассматриваются как факторы экономического климата совершения сделок с недвижимостью.

Выделяют следующие блоки во внешней информации:

• Динамика развития экономики;
• Особенности местного характера;
• Состояние демографии;
• Политика государства (налоговая, законодательная);
• Покупательная возможность населения;
• Уровень цен;
• Состояние капитального строительства;
• Тенденции затрат на материалы для строительства;
• Система кредитования недвижимости.

Развитие экономики анализируются экспертами от общего к частному: от мирового до городского уровня. Тип недвижимости определяет значимость развития каждого сектора. Изучение динамики позволяет эксперту выполнять прогнозы с учетом факторов влияния на будущую конъюнктуру. Анализ данных статистики, изучение допущений в прогнозе, дает возможность определить тенденции экономики, влияющие на стоимость объекта. К важным факторам влияния относятся внешнеторговый баланс, уровень цен на товары, курс валют, уровень производства, объем торговли, развитие национальной экономики (валовой продукт, доход, баланс страны, темпы инфляции, занятость населения и т.д.). Рассмотрение определенных тенденций оценщиками определяется заданием на оценку, типом недвижимости.

Общие тенденции в мировой, региональной, национальной экономике не всегда совпадают с развитием района нахождения объекта. Поэтому оценщику необходимо знать особенности региона. Дополнительный анализ тенденций в макроэкономике по развитию недвижимости в сочетании с микроэкономическим анализом факторов дают возможность оценщику принять обоснованное решение.

Анализ демографии связан с решением экспертом множества вопросов (численность и состав населения, распределение населения по территории, наличие миграции). Оценщик должен учитывать изменения численности населения в будущем, иные демографические параметры. В качестве косвенных факторов эксперт учитывает социальную политику местных властей, государства в целом. Вопросы, связанные с населением, зависят от медицинского обслуживания, системы образования, уровня жизни, процессов миграции.

Уровень строительства жилья определяется спросом населения, его покупательной способностью. Строительство промышленных и коммерческих объектов определяется динамикой спроса на производимые в этих объектах товары и услуги.

Политика государства влияет напрямую на результаты оценки. Косвенно на итоги оценки влияют законодательные акты по земле, приватизации, кредитованию, по начислению амортизации и т. д. Законодательство определяет регламент землепользования, обеспечивает функционирование инфраструктуры. В обязанности оценщика входит сбор информации по зонированию, экологии, планам развития, политике местных органов власти, транспорту и т.д. Нормы зонирования местных органов власти регламентируют применение земли, а также плотность и темпы застройки, темпы капитального строительства, социальной инфраструктуры и т.д.

На величину стоимости объекта оказывает влияние налоговая политика, учитываемая при оценке для целей оптимизации платежей по налогам предприятия. Рынок недвижимости активизируют налоговые льготы при приобретении жилья, внедрении инвестиционных программ за счет уменьшения налогообложения будущих инвесторов.

Понимание покупательной способности населения требует от эксперта анализа доходов населения (структуры, состава).

Эксперт анализирует также динамику цен для прогнозирования уровня покупательского спроса, инфляции. В оценке используются и реальные цены с учетом инфляции, и номинальные цены (денежные суммы, оплаченные покупателем)

Специалист оценочной компании изучает  программы капитального строительства на региональном, национальном уровне для выявления соотношения спроса и предложения в будущем. Стоимость недвижимости зависит от баланса спроса и предложения на конкретную дату. Цена объектов недвижимости определяется также условиями финансирования или организацией кредитования.

Таким образом, достоверность и объем информации, привлекаемой для процесса оценки, имеют прямое влияние на объективность и точность расчетов стоимости недвижимости.