Проблемы оценки коммерческой недвижимости

К коммерческой недвижимости относят нежилую недвижимость, используемую для получения дохода. Выделяют следующие типы коммерческой недвижимости:

  • Офисы (здания, помещения для размещения менеджмента компании);
  • Торговые помещения, здания – объекты, где осуществляются услуги и продаются товары;
  • Производственно-складская недвижимость – объекты для хранения товаров.

Оценка недвижимости способствует сокращению затрат (в том числе времени) на выполнение анализа рынка. Сотрудничество владельцев бизнеса и оценочных компаний взаимовыгодно по причине наличия работы у оценщиков и роста бизнеса у его владельцев. Оценка недвижимости коммерческого назначения – это процедура установления стоимости объектов на рынке. Результаты оценки коммерческой недвижимости востребованы при кредитовании под залог, в случае внесения средств в уставный капитал компании, при сделках купли-продажи, а также при передаче объектов в аренду. В реальной практической деятельности заказчики пользуются услугами по оценке здания или оценке аренды здания.

Сроки и качество работ по оценке определяются масштабами недвижимости, профессионализмом эксперта оценочной компании. Процесс оценки коммерческой недвижимости включает этапы:

1. Переговоры Заказчика и эксперта, подписание договора об оценке.

Переговоры способствуют выяснению условий заказа с целью определения возможности подписания договора. Переговоры важны и для эксперта, и для заказчика, поскольку идет совместное обсуждение проблем, а также задачи для решения, принимаются взаимоприемлемые решения. Заключение договора должно сопровождаться соблюдением определенных принципов и условий. Договор имеет письменную форму, не заверяется нотариусом.

2. Передача заказчиком эксперту документов, требуемых для оценки. Для оценки коммерческой недвижимости требуются документы:

  • Документы на помещение, подтверждающие право владельца (свидетельство о регистрации права государством);
  • Документы на земельный участок, подтверждающие право владельца (свидетельство о регистрации права государством, арендный договор);
  • Документы БТИ (технический паспорт, план этажей, экспликация);
  • Справки бухгалтерии.

3. Осмотр объекта оценщиком.

В определенное время оценщик и заказчик выполняют осмотр и фотосъемку объекта. Эксперт составляет и подписывает акт осмотра. Бывают ситуации, когда объект недоступен для осмотра (например, процессы судопроизводства).

4. Разработка отчета об оценке. Отчет эксперта проверяет руководитель оценщика. Отчет содержит только однозначное толкование расчетов и выводов, перечень стандартов оценки, дату проведения оценки, иные сведения.

На результаты оценки особое влияние оказывает фактор месторасположения недвижимости, от которого зависит динамика бизнеса. Офисные помещения тем дороже, чем ближе к центру поселения они расположены. В последнее время построено множество офисных комплексов, расположенных не в центре города. В этом случае важным фактором стоимости является развитость транспортной инфраструктуры. К иным факторам влияния на стоимость объектов коммерческой недвижимости относится площадь недвижимости, а также функциональное назначение. Наиболее дорогой недвижимостью являются торговые объекты.

Следует отметить сложность выполнения оценки коммерческой недвижимости в ситуации, когда доход от объекта получен не напрямую, а от использования объекта для создания услуг, товаров. Сложность заключается в трудности определения средств производства, обеспечивших прибыль. Важнейшие параметры при оценке недвижимости - это площадь объекта, качество отделки, иные критерии. На итоговое значение стоимости недвижимости оказывают влияние множество параметров.

Таким образом, степень достоверности стоимости объекта определяется компетентностью, профессионализмом оценщика.