Принципы оценки земельных участков
Земля в РФ является основой деятельности и жизни людей на любой территории. Использование земельных участков должно обеспечивать сохранение экологии территории, способность участков быть средством производства в любой отрасли, а также способность земли быть основой для всех видов деятельности.
Для целей охраны земельных участков проводят мероприятия:
- Сохранение плодородия почв;
- Защита участков от эрозии, подтопления, селей, иссушения;
- 3ащита угодий от заражения вредителями, зарастания сорняками, кустарниками, от иных видов ухудшения земель;
- Ликвидация последствий захламления, биогенного загрязнения земель;
- Сохранение мелиорации;
- Рекультивация пострадавших земель;
- Сохранение плодородия почв.
Оценка эффективности мероприятий по охране территорий проводится с учетом экспертизы экологии, а также требований и норм законодательства.
Стоимостная оценка земли предполагает расчет стоимости земли на рынке. Для участков, передаваемых в аренду, выполняют оценку аренды. Стоимость земли на рынке определяется ее местоположением, влиянием внешних факторов, уровнем спроса и предложения на участки. Стоимость участка не должна превышать затраты на покупку участка равной полезности.
В методиках оценки недвижимости существуют две группы принципов
Первая группа – это принципы пользователя, связанные с рыночной средой, эффективным использованием объекта:
- К принципам пользователя принадлежит полезность, ожидание, замещение, связанные напрямую со зданиями, косвенно касающиеся участков земли;
- Непосредственно связаны с землей принципы остаточной продуктивности земли, вклада, доходности (возрастающей и уменьшающейся), оптимальной величины, сбалансированности, разделения имущественных прав.
- Согласно правилу остаточной продуктивности, основу стоимости земли составляет ее остаточная производительность.
- Принцип вклада содержит положение о доходе с учетом затрат.
- Принцип изменяющейся доходности состоит в увеличении капиталовложений в составляющие производства, обеспечивает пропорциональное увеличение роста прибыли лишь до конкретного предела, после чего прирост прибыли уменьшается значительнее роста капиталовложений.
- Суть оптимальной экономической величины состоит в том, что спросом на рынке недвижимости пользуется оптимальная величина объекта данного типа.
- Принцип оптимального разделения прав на имущество трактует, что имущественные права на недвижимость соединяют и разделяют так, чтобы повысить общую стоимость недвижимости. Типы разделения прав относительно земельного участка:
- Разделение массива земли на участки;
- Деление по времени владения и пользования предполагает аренду, пожизненное владение, имущественные права в будущем;
- Разделение прав собственности (владение, пользование, наследуемое владение, распоряжение).
Принцип сбалансированности заключается в сочетании между собой составляющих производства в конкретной пропорции, что обеспечит максимальный доход и высокую стоимость в процессе оценки стоимости недвижимости.
Вторая группа принципов связана со средой рынка и состоит из принципов зависимости, соответствия, изменения, спроса и предложения:
- Правило зависимости предполагает влияние на стоимость объекта факторов внешней среды (климатических, региональных, геологических, социальных, экологических и т.д.).
- Правило соответствия трактует, что объект, не отвечающий стандартам рынка, имеет меньшую стоимость.
- Правило сбалансированного спроса и предложения предполагает наличие взаимной связи между потребностью в недвижимости (спрос) и предложением аналогичных объектов на рынке.
Таким образом, вышеописанные принципы оценки земельных участков позволяют эксперту при расчете стоимости недвижимости глубже понять поставленную задачу, а также обеспечить достоверные результаты расчетов стоимости объекта.
|
|