Принципы оценки земель. Четыре группы факторов влияния на стоимость земли.

Земля является основой недвижимости и, как следствие, важным составляющим элементом стоимости недвижимости. При оценке участка земли эксперт учитывает факторы влияния на стоимость объекта оценки, а также параметры свершившихся сделок с участками на рынке.

В оценочной деятельности выделяют четыре группы факторов влияния на стоимость земли:

1. Экономические;
2. Социальные;
3. Факторы юридического, политического, административного характера;
4. Факторы физические (местоположение, окружающая среда).

Экономические факторы определяются региональной, национальной, мировой экономиками. В качестве факторов спроса выступают занятость населения, величина доходов населения, платежеспособность, доступность источников финансирования, величина процента по кредиту, издержки на оформление продаж. В качестве факторов предложения выступают площадь земель, затраты на строительные работы, финансирование, налогообложение.

В основе социальных факторов находятся потребности людей в общении, в приобретении участков земли и т.д. Эти потребности проявляются в разных случаях землепользования. Результаты оценки земельных участков определяются также следующими факторами: возраст, уровень образования людей, право собственности.

Юридические, политические, административные аспекты оказывают различное влияние на спрос (и положительное, и отрицательное). Различные льготы создают условия для эффективного землепользования, способствуют развитию участков. На государственном уровне экономическая политика стимулирует либо подавляет развитие экономики. Органы власти внедряют проекты стимулирования освоения участков через налогообложение, контроль землепользования, зонирование, арендную плату, качество услуг.

В спектре физических факторов выделяют ключевые параметры собственно участка и параметры местоположения относительно центра, дорог, школ и т.п. 

В процессе оценки недвижимости применяют группы принципов:

• Принципы пользователя (полезность, ожидание, замещение);
• Принципы, связанные с требованиями участку и сооружениям на нем;
• Принципы, связанные с рынком;
• Принцип максимально эффективного применения недвижимости.

Принципы пользователя относится к зданиям, сооружениям и косвенно – к земельным участкам.

Принципы, формулирующие требования к участку, сооружениям, включают:

1. Предельную и остаточную  продуктивность;
2. Доходность;
3. Оптимальную  величину объекта;
4. Разделение имущественных прав;
5. Сбалансированность.

Остаточная  продуктивность трактует наличие в стоимости земли остаточной производительности. Остаточная продуктивность включает четыре элемента производства: капитал, управление, труд, земля. В основе предельной продуктивности находится положение о доходе от инвестиций за вычетом издержек. Реализация принципа в отношении участков земли происходит следующим образом: затраты на качество земли увеличивают ее стоимость в больших величинах, чем произведенные затраты. Величина вклада равна разности между ростом цены за счет качества земель и затратами на улучшения.

Понятие доходность трактует, что увеличение капиталовложений в производство обуславливает увеличение роста прибыли до определенной величины. Предел прибыли соответствует стоимости недвижимости. Для расчета стоимости объекта эксперту оценочной компании необходимо учесть оптимальный вариант применения земельного участка.

Понятие оптимальной величины заключается в том,  что бόльшим спросом пользуется оптимальная величина объекта конкретного типа. Принцип подходит как к зданиям, так и к участкам земли.

К участкам земли непосредственно относится понятие разделения имущественных прав. Основной принципа является утверждение о том, что права на недвижимость разделяют и соединяют с целью увеличения стоимости недвижимости.

По участкам земли права разделяют следующим образом:

1. Физическое разделение прав: воздушное пространство, поверхность земли, недра, участки;
2. Разделение по времени пользования, владения (аренда, владение, права);
3. Разделение прав собственности;
4. Разделение по перспективным залоговым правам.

Принцип пропорциональности (сбалансированности) заключается пропорциональном сочетании составляющих производства, а также в наличии экономической связи земли с трудом, капиталом, управлением.

Принципы, связанные с рыночной средой включают зависимости спроса и предложения, изменения, конкуренции.

Таким образом, используемые при оценке земли принципы позволяют максимально точно определить стоимость земель.