Право собственности на недвижимость. Ряд ограничений по правам собственности.

В настоящее время экономическое развитие государства определяется во многом уровнем развития рынка недвижимости. Это объясняется тем, что жизнедеятельность человека (профессиональная, частная) связана с владением и оборотом недвижимости. Каждый объект недвижимости имеет стоимость, состоящую из стоимости собственно объекта и из стоимости права на этот объект. Для профессиональных экспертов по оценке стоимости недвижимости важно знать рынок недвижимости, основы его регулирования и функционирования.

Виды права на недвижимость.

Следует отметить, что определяющим параметром недвижимости является связь объекта с землей. Поэтому земля – базовая составляющая недвижимости, а оценка земли необходима в составе объекта в целом. Под собственностью на недвижимость понимают отношение людей по поводу отчуждения или присвоения имущества. Субъектами собственности являются владельцы недвижимости, имеющие права и обязанности в соответствии с законодательством РФ.

Субъекты собственности объединены в три группы:

1. Российская федерация и ее субъекты (собственность государства), а также муниципальная собственность в городах и поселках;
2. Граждане РФ;
3. Юридические лица.

В понятии собственность выделяют три элемента:

1. Владение – законодательно регламентированный физический контроль над недвижимостью.

Относительно земли владение выполняется путем:

• Выделения участка;
• Внедрения проектов землеустройства, застройки территории;
• Образования зон с особыми условиями применения;
• Создания межевых линий, знаков, ограждений;
• Охраны от посягательств на участок.

2. Пользование – получение от объекта дохода, полезных качеств;

3. Распоряжение – юридические операции с правом на объект: изменения статуса, состава собственников, пользователей объектом.

Существует также ряд ограничений права собственности:

• Ипотека – кредитование под залог объектов (предприятия, здания, иного объекта, связанного с землей). Оценку недвижимости для кредитования выполняют специалисты оценочных компаний.
• Доверительное управление (Траст) – передача имущества собственником управляющему, который работает в интересах собственника;
• Аренда – передача объекта собственником арендатору во владение (пользование) за плату по договору. Величина платы за аренду определяется квалифицированными экспертами в процессе оценки аренды.
• Финансовая аренда (лизинг) – разновидность аренды, предполагающая приобретение арендодателем имущества у определенного продавца с дальнейшей передачей имущества за плату арендатору для целей предпринимательства;
• Арест – это ограничение прав на имущество на основании решения органов власти;
• Концессия – передача права применения прав правообладателя за вознаграждение;
• Сервитут – право ограниченного применения чужих участков земли для обоснованных потребностей, которые невозможны без сервитута;
• Удержание кредитором – это право кредитора взыскать сумму кредита с учетом процентов по кредиту через суд.

Таким образом, право собственности на недвижимость имеет множество разновидностей, влияющих на стоимость недвижимости.