Подходы, применяемые при оценке недвижимости.
В оценочной деятельности с целью определения достоверной и объективной стоимости объектов недвижимости применяют различные подходы: затратный, доходный, сравнительный. В свою очередь каждый подход содержит несколько методик оценки недвижимости. Использование какого – либо метода в рамках подхода определяется целями оценки, наличием информации, а также возможностями способа для получения достоверного результата.
Рассмотрим подробнее подходы и методы к оценке стоимости недвижимости.
Затратный подход
Затратный подход основан на расчете затрат на создание или изменение, а также утилизацию имущества с учетом износа.
Применение затратного подхода основано на предположении, что издержки на воссоздание основных средств с учетом износа являются ориентиром для расчета стоимости имущества.
Выделяют следующие методы затратного подхода:
- Способ стоимости единицы предполагает проведение оценки путем применения скорректированных укрупненных единичных показателей затрат на воспроизведение объекта – аналога;
- Способ укрупненных элементов предполагает оценку по сумме средств, необходимых для создания элементов имущества;
- Количественный анализ основан на оценке дома или иного имущества по смете затрат на воспроизводство объекта;
- Индексный способ предполагает оценку объекта путем расчета стоимости через произведение балансовой стоимости основных средств на соответствующий индекс;
- Определение восстановительной стоимости предполагает перерасчет затрат на восстановление объекта.
Сравнительный подход
Сравнительные методы называют рыночными, а их применение определяется наличием достоверной информации на рынке.
Выделяют следующие методы сравнительного подхода:
- Сравнительный анализа продаж предполагает анализ свершившихся сделок купли-продажи и сопоставление их с оцениваемыми объектами;
- Стоимость восстановления по аналогам предполагает расчет восстановительной (сметной) стоимости путем сравнения объекта с аналогами. При наличии отличий объекта от аналога выполняется стоимостная корректировка;
- Способ валового рентного мультипликатора не предполагает корректировку цен на отличия между оцениваемым объектом и объектом - аналогом. Метод прост в реализации и основан на предположении, что различия объекта и аналога учтены в цене продажи объектов и величине арендной ставки.
Недостатки способа заключаются в ограниченности объектов в активном секторе рынка, а также в недостаточной чувствительности к различиям объекта и аналога в рисках, величине дохода.
Доходный подход
Доходный подход предполагает оценку имущества на базе расчета доходов в будущем от использования имущества, является наиболее динамично развивающимся подходом к оценке.
Выделяют следующие методы доходного подхода:
- Прямая капитализация – базовый метод доходного подхода, предполагающий стабильные условия использования объекта и стабильный доход;
- Дисконтирование денежных потоков – это оценка бизнеса при нестабильных денежных потоках с учетом риска от использования объекта;
- Способ валовой ренты состоит в оценке объекта на базе стоимости объекта на рынке, а также на основании величины дохода (действительного или потенциального);
- Способ остатка основан на учете влияния факторов создания прибыли;
- Инвестиционный анализ предполагает оценку объекта на основании учета стоимости заемного и собственного капиталов.
Развитие методологии оценки способствует созданию моделей оценивания, включающих различные способы из трех базовых подходов к оценке (комбинированные способы оценки).
К комбинированным способам относятся методы инвестиций, предпринимательской оценки, расчета стоимости с использованием коэффициента капитализации.
Таким образом, многообразие способов оценки позволяет определить достоверно стоимость любого объекта.
