Подготовка и анализ информации для целей оценки.

Задание на оценку недвижимости, оценку здания, оценку доли собственности, иных объектов, а также тип объекта, методы оценки определяют необходимый объем и состав сведений, процесс анализа сведений, количество привлекаемых специалистов.

Эффективность этапа сбора и анализа информации определяется качеством предварительных организационных мероприятий, правильным и своевременным пониманием качества и объема необходимых сведений, источников информации. Важными факторами эффективности являются также правильно разработанный график работы, ценность которого особенно важна для оценки крупной недвижимости.

Тип недвижимости и объем работ определяют и количество экспертов, необходимых для оценки (один оценщик или группа специалистов).

План работы оценщика должен соответствовать структуре будущего отчета, время выполнения отчета должно сочетаться со временем выполнения этапов.

Для расчета стоимости недвижимости на рынке выполняют классификацию информации по ряду признаков:

1. По отношению к объекту оценки информация бывает внешней и внутренней;
2. По характеру информации выделяют специальные и общие данные, а также данные о предложении и спросе. К общим данным относят динамику факторов (социальных, политических, экономических, экологических), определяющих состояние рынка. Общая информация учитывает изменения на уровне региона и в сегменте рынка, которому принадлежит объект.
3. Точно характеризуют недвижимость специальные данные, а именно сведения о юридических, географических, физических, экономических параметрах недвижимости. Специальные данные собираются как по оцениваемому объекту, так и по объектам – аналогам (характерно для проведения оценочных работ квартир или комнат).
4. Сведения о конкурентном предложении и спросе дает возможность эксперту оценочной компании правильно определить конкурентоспособность недвижимости в конкретном сегменте рынка. Данные о предложении дают возможность определения фонда аналогичной недвижимости с учетом перспективы нового строительства, реконструкции. Сведения о спросе информируют эксперта об экономических возможностях будущих пользователей и владельцев недвижимости.

Одно из основных требований к информации, используемой при определении стоимости, - достаточность, полнота, достоверность, представительность. Информация призвана содействовать эксперту в определении факторов, особо важных во влиянии на цену. Точные сведения помогают оценщику правильно выполнить анализ рынка с учетом сегментарных и территориальных особенностей. Полные данные обеспечивают понимание экспертом физических свойств объекта и окружения, выполнение объективных расчетов. Вся информация должна быть отражена в отчете об оценке.

Таким образом, полнота, достоверность информации – залог правильности расчета стоимости объекта.