Оценка земли с применением затратного подхода
Затратный подход широко применяется для оценки земли при установлении инвестиционной привлекательности участка. Стоимость участка на рынке часто устанавливают методом изъятия как разность между стоимостью на рынке всей недвижимости (участок с улучшениями) и стоимостью улучшения (восстановительной), рассчитанной с учётом износа.
Для применения затратного подхода к оценке участков необходимо соблюдение условий:
- Использование земли в максимально эффективном варианте;
- Отсутствие сделок с участками - аналогами.
Выделяют следующие этапы метода изъятия при оценке земельных участков:
- Установление рыночной стоимости на базе анализа рынка и экспертных оценок;
- Расчет стоимости восстановления сооружений.
Наиболее частыми случаями использования затратного подхода являются:
- Технико-экономическое обоснование строительства новых объектов;
- Установление варианта максимально эффективного применения объекта;
- Реконструкция и оценка зданий;
- Страхование и налогообложение недвижимости;
- Оценка стихийных бедствий.
Под затратами понимают денежные средства для создания бизнеса по производству работ, товара, услуг.
В целом затратный подход предусматривает определённый порядок выполнения операций:
- Сбор информации об объекте;
- Определение стоимости участка, где находятся объекты, с учетом затрат на благоустройство;
- Расчет стоимости восстановления (издержки строительства) или замещения (издержки утраты функционального назначения) улучшений;
- Определение износа всех видов (снижение полезности объекта);
- Расчет стоимости недвижимости как суммы стоимостей улучшений и участка земли.
При оценке сельскохозяйственной недвижимости с применением затратного подхода используют поэлементную оценку. Недвижимость как имущественный комплекс делят на
составные части, затем выполняют поэлементную оценку имущества. Суммирование итоговых величин стоимости имущества определяет стоимость объекта. Множество сельскохозяйственных предприятий характеризуются отсутствием информации, что затрудняет подбор аналогов. Объекты сельского хозяйства характеризуются низким качеством строительства, отсутствием контроля над использованием объектов.
Специалисты оценочных компаний учитывают также фактор узкой специализации большинства зданий и все виды износа.
Понятие полной восстановительной стоимости включает сумму затрат на освоение аналогичного нового объекта, включая затраты на покупку материала и монтажные работы.
В целом при установлении стоимости земельного участка с использованием затратного подхода эксперты применяют три метода:
- Метод сравнительной единицы предполагает определение стоимости как произведение стоимости единицы измерения на количество единиц имущества в объекте;
- Метод разбивки компонентов предполагает выделение составных компонентов недвижимости и умножении на стоимостные показатели;
- Метод количественного обследования базируется на анализе смет и приведении смет к действующим нормативам стоимости через индексацию оценок.
Таким образом, затратный подход методологически отработан и эффективен в оценке при определенных условиях существования объекта оценки.
