Оценка земли. Методы, применяемые для проведения оценки земельных участков. Параметры сравнения.
Основной составляющей в цене недвижимости является цена земельного участка, остальными составляющими являются улучшения на участке, добавляющие стоимость недвижимости. В процессе оценки недвижимости основным расчетным элементом является стоимость земли, дополнительный вклад в стоимость вносит стоимость улучшений.
Отдельная оценка земли определена следующими обстоятельствами:
- Разница в налогообложении строений и земли;
- Требование затратного подхода в отдельной оценке земельного участка;
- Решения о сносе улучшений в целях эффективного применения участка.
При оценке земли в обязательном порядке учитывают набор прав, связанных с землей (право собственности, аренды). Оценку участка проводят с использованием принципа наилучшего и эффективного применения участка, предполагающего анализ вариантов альтернативного использования с последующим выбором оптимального варианта.
Выделяют факторы влияния на эффективный вариант применения участка:
- Местоположение;
- Спрос на рынке;
- Финансовая осуществимость;
- Пригодность участка в физическом смысле;
- Обоснованность технологическая;
- Обоснованность законодательная;
- Наибольшая доходность.
Выделяют следующие методы оценки земли:
1. Нормативный метод предполагает установление нормативной цены, применяется при передаче участка в собственность, в случаях наследования и дарения, при кредитовании под залог, изъятии для нужд государства. В соответствии с законодательством земли разделяются на зоны по ставке налога и по нормативной цене. Информация о цене земли содержится в Земельном кадастре.
2. Метод сравнения применяется для оценки свободной, а также вакантной земли путем внесения корректировок цен продаж аналогичных объектов. Возможно также использование цен предложения.
В качестве параметров сравнения применяют:
- Качество прав;
- Способ финансирования;
- Условия продажи;
- Динамику рынка;
- Местоположение;
- Параметры зонирования;
- Физические параметры (форма, рельеф);
- Развитость коммунальной сферы;
- Экономические параметры;
- Максимально эффективное использование.
3. Капитализация земельной ренты. Метод базируется на анализе имеющихся данных о ставках арендной платы участков. Значение ренты равно доходам от аренды участка. Стоимость участка равна частному от деления ренты на ставку капитализации.
4. Метод распределения состоит в определении стоимости участка (как составляющей) на базе соотношения цен улучшений, земли. В основе метода находится принцип вклада. Наиболее точен этот метод для новых строений. Метод имеет низкую достоверность, применяется при недостаточности информации для оценки земли.
5. Метод извлечения выделения (выделения) состоит в том, что стоимость участка определяется как разность стоимости объекта в целом и стоимости улучшений. Метод достоверен при пассивном рынке.
6. Метод остатка предусматривает разделение инвестиционной группы на составляющие. В доходе от недвижимости в целом выделяют часть дохода от участка с последующей ее капитализацией в текущую стоимость участка.
Таким образом, методы оценки земельных участков многообразны и освоены, что позволяет достоверно оценить стоимость участка в любых обстоятельствах.