Оценка земли. Методы, применяемые для проведения оценки земельных участков. Параметры сравнения.

Основной составляющей в цене недвижимости является цена земельного участка, остальными составляющими являются улучшения на участке, добавляющие стоимость недвижимости. В процессе оценки недвижимости основным расчетным элементом является стоимость земли, дополнительный вклад в стоимость вносит стоимость улучшений.

Отдельная оценка земли определена следующими обстоятельствами:

  • Разница в налогообложении строений и земли;
  • Требование затратного подхода в отдельной оценке земельного участка;
  • Решения о сносе улучшений в целях эффективного применения участка.

При оценке земли в обязательном порядке учитывают набор прав, связанных с землей (право собственности, аренды). Оценку участка проводят с использованием принципа наилучшего и эффективного применения участка, предполагающего анализ вариантов альтернативного использования с последующим выбором оптимального варианта.

Выделяют факторы влияния на эффективный вариант применения участка:

  1. Местоположение;
  2. Спрос на рынке;
  3. Финансовая осуществимость;
  4. Пригодность участка в физическом смысле;
  5. Обоснованность технологическая;
  6. Обоснованность законодательная;
  7. Наибольшая доходность.

Выделяют следующие методы оценки земли:

1. Нормативный метод предполагает установление нормативной цены, применяется при передаче участка в собственность, в случаях наследования и дарения, при кредитовании под залог, изъятии для нужд государства. В соответствии с законодательством земли разделяются на зоны по ставке налога и по нормативной цене. Информация о цене земли содержится в Земельном кадастре.

2. Метод сравнения применяется для оценки свободной, а также вакантной земли путем внесения корректировок цен продаж аналогичных объектов. Возможно также использование цен предложения.

В качестве параметров сравнения применяют:

  • Качество прав;
  • Способ финансирования;
  • Условия продажи;
  • Динамику рынка;
  • Местоположение;
  • Параметры зонирования;
  • Физические параметры (форма, рельеф);
  • Развитость коммунальной сферы;
  • Экономические параметры;
  • Максимально эффективное использование.

3. Капитализация земельной ренты. Метод базируется на анализе имеющихся данных о ставках арендной платы участков. Значение ренты равно доходам от аренды участка. Стоимость участка равна частному от деления ренты на ставку капитализации.

4. Метод распределения состоит в определении стоимости участка (как составляющей) на базе соотношения цен улучшений, земли. В основе метода находится принцип вклада. Наиболее точен этот метод для новых строений. Метод имеет низкую достоверность, применяется при недостаточности информации для оценки земли.

5. Метод извлечения выделения (выделения) состоит в том, что стоимость участка определяется как разность стоимости объекта в целом и стоимости улучшений. Метод достоверен при пассивном рынке.

6. Метод остатка предусматривает разделение инвестиционной группы на составляющие. В доходе от недвижимости в целом выделяют часть дохода от участка с последующей ее капитализацией в текущую стоимость участка.

Таким образом, методы оценки земельных участков многообразны и освоены, что позволяет достоверно оценить стоимость участка в любых обстоятельствах.