Оценка земельных участков методом сравнения продаж.

Оценка участков методом сравнения продаж является все более востребованной услугой оценочных компаний при наличии динамично развивающегося рынка недвижимости. В основе метода находится принцип замещения, который предполагает открытость рынка, наличие свободной конкуренции, а также мотивации участников рынка. Принцип замещения трактует, что участок приобретается в типичных рыночных условиях финансирования, в достаточное время экспозиции на рынке. Сравнительный подход состоит из следующих методик: сравнение продаж, методики распределения и выделения. В данной статье рассмотрим подробно метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж и факторы стоимости земельных участков

Метод сравнения продаж используется для оценки земли, занятой и не занятой строениями. Основным условием использования метода является наличие сведений о ценах сделок с участками - аналогами. Допускается применение цен спроса (предложения).

Методика состоит из следующих действий:

1. Установление элементов сравнения объектов оценки и аналогов;
2. Установление по элементам сравнения степени отличия аналога от оцениваемого участка;
3. Установление величин корректировок цен по элементам сравнения;
4. Выполнение корректировки цен аналогов по элементам сравнения;
5. Расчет стоимости участка на рынке путем обобщения цен аналогов (скорректированных).

За элементы сравнения принимают факторы стоимости объекта (факторы влияния на рыночную стоимость).

Весомыми факторами стоимости объекта являются:

• Местоположение;
• Окружение;
• Вариант разрешенного применения, права третьих лиц на участок;
• Физические параметры (площадь, рельеф, конфигурация и др.);
• Транспортная инфраструктура;
• Социальная инфраструктура;
• Схема финансирования гражданского оборота участков;
• Схема платежей при осуществлении сделок с участками;
• Условия заключения сделки с участками;
• Динамика цен на участки.

Отличия объекта - аналога от оцениваемого участка определяются по элементам сравнения путем сопоставления при условии сложившихся рыночных критериев сделок с землей.

Корректировки цен, выполняемые в процентном и денежном выражениях

Значения корректировок при оценке земельных участков устанавливаются:

• Прямым попарным сравнением цен объектов - аналогов;
• Прямым попарным сравнением дохода двух объектов аналогов, у которых есть отличие по одному элементу сравнения;
• Корреляционно-регрессионным анализом изменений элемента сравнения и цен объектов - аналогов;
• Расчетом затрат на изменение параметров элемента сравнения;
• Путем определения корректировок цен объектов – аналогов экспертами.

В результате корректировок цены объектов - аналогов должны быть ориентировочно равными.

Выделяют следующие основные этапы определения стоимости при оценке участков методом сравнения продаж:

1. Установление недавних сделок по продаже аналогичных объектов на рынке. Оценщик анализирует сегменты земельного рынка, характеристики типичных участков, их целевое назначение и местоположение. Эксперт изучает также потребительские качества земель, качество прав и т.д.;
2. Проверка достоверности информации о сделках с землей;
3. Сопоставление оцениваемого участка с аналогичными участками, по которым осуществлены сделки, корректировка цен аналогов;
4.  Анализ цен объектов – аналогов, определение итогового значения стоимости участка.

Метод сравнения продаж неприемлем в условиях высокой инфляции, а также при отсутствии информации о продажах аналогичных объектов на рынке.

Таки образом, метод сравнения продаж дает достоверные результаты в условиях развитого рынка и наличия доступной информации.