Оценка земельной собственности

Земельный участок представляет часть поверхности, имеющую границу, местоположение, площадь, правовой статус, а также характеристики, зафиксированные в Земельном кадастре государства, в свидетельстве о регистрации прав.

Фонд земель РФ с учетом режима прав и назначения подразделяется на семь категорий земель:

1. Поселения;
2. Участки для сельского хозяйства;
3. Территории энергетики, промышленности;
4. Охраняемые территории;
5. Леса;
6. Водные объекты;
7. Земли запаса.

В процессе оценки земли учитывается, что земля – это средство производства (основное), имеющее следующие особенности:

• Земля не является результатом труда человека, она не имеет стоимости на базе затрат, ее стоимость не входит в себестоимость товаров и услуг;
• Земля имеет способность восстанавливаться. При оценке участков сельскохозяйственного назначения учитывают способность земли изменять плодородие, определяемую эффективностью применения земли (удобрения, качество орошения и т.д.);
• Земля имеет конкретное местоположение, она мобильна, неперемещаема;
• Земля ограничена территориально, что требует к ней бережного отношения;
• Отсутствие одинаковых участков по плодородию, что определяет доходность земли в виде ренты.

Выделяют виды ренты:

1. Рента первого вида – доход от пользования лучшими землями;
2. Рента второго вида – дополнительный доход, созданный путем интенсивного использования участка.

В начале реформы в РФ (1991г.) оценка земельных участков осуществлялась по двум направлениям. Первое направление это оценка земельных участков как средства производства, а второе - определение стоимости земли по эффективности выращивания культур.

В 2002г. разработаны методические рекомендации по расчету стоимости участков на рынке, которые определили следующие положения:

• Установление стоимости на рынке выполняется для участков, обладающих полезностью;
• Стоимость на рынке определяется балансом спрос - предложение;
• Величина стоимости на рынке не более затрат на приобретение участка равной полезности;
• Цена определяется вероятностью и величиной срока;
• Изменение участка во времени определяется местоположением и внешними факторами (принцип внешнего влияния);
• Принцип эффективного применения определяется методом использования, выгодным экономически.

Оценка земли – обязательное условие функционирования и развития рыночной экономики.

Выделяют следующие виды стоимости земли, используемые в практической деятельности:

1. Кадастровая стоимость – стоимость единицы площади, рассчитанная с учётом местоположения, качества участка, а также возможного дохода и срока окупаемости (капитализация рентного дохода);
2. Нормативная стоимость зависит от цен на рынке, определяется статистическим анализом;
3. Рыночная стоимость рассчитывается специалистом оценочной компании на основании информации о сделках с участками на рынке.

Объектом отношений является земля. Участками отношений являются юридические лица и граждане. Выделяются собственники (владельцы), землепользователи (лица с правом постоянного пользования), землевладельцы (лица с правом наследуемого владения), арендаторы (лица, владеющие участком по договору аренды). Оплата за землю выполняется в виде налога и арендной платы. В РФ создана система Государственного Кадастра, данные которого используются при обороте участков и являются базой для налогообложения.

Таким образом, каждый участок имеет характеристики, выделяющие его из иных участков, позволяющие выполнить качественную оценку недвижимости.