Оценка коммерческой недвижимости. Этапы проведения оценки.

Коммерческая недвижимость представляет нежилые объекты, эксплуатируемые с целью получения прибыли. Выделяют несколько типов коммерческой недвижимости:

• Офисная недвижимость предназначена для размещения представительств фирм;
• Торговые объекты предназначены для продажи услуг, товаров покупателям;
• Производственно-складские объекты предназначены для хранения различных товаров.

Оценка коммерческой недвижимости позволяет сократить затраты и время на анализ ситуации на рынке, а также дает возможность роста бизнеса для компании. Процесс определения стоимости недвижимости – это регламентированная стандартами процедура оценки бизнеса.

Наиболее востребованной является оценка недвижимости с целью получения кредита в банке под залог объекта, взноса в уставный капитал компании, сделки по обороту объекта, купли-продажи, передачи имущества в аренду. В реальной жизни заказчики оценки заинтересованы в знании стоимости здания или в оценке аренды за его использование.

Процесс оценки коммерческой недвижимости включает несколько этапов, занимает определенный временной период. Длительность оценки зависит в основном от профессионализма эксперта оценочной компании. Заказчику оценки необходимо знать все этапы процесса для того, чтобы не ошибиться с выбором исполнителя.

Этапы проведения оценки

Выделяют следующие этапы оценки:

1. Первый этап: переговоры клиента и оценщика, заключение договора. В процессе переговоров идет определения условий заказа, а также возможности его исполнения. Переговоры могут завершиться отказом оценщика. Переговоры нужны как для заказчика, так и для исполнителя, поскольку на этом этапе обсуждаются проблемы заказа, принимается взаимоприемлемое решение. Договор заключается в письменной форме без удостоверения нотариусом.

2. Подготовка и предоставление документов для оценки заказчиком – сущность второго этапа услуг по оценке. Документы предоставляются оценщику после подписания договора.

Состав предоставляемых документов:

1. Документ, подтверждающий право на помещение (свидетельство о регистрации);
2. Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (свидетельство о регистрации) или право аренды (договор аренды);
3. Технический паспорт БТИ;
4. Экспликация объекта;
5. План объекта;
6. Документы бухгалтерии:
   • Справка о балансовой стоимости недвижимости;
   • Справка об остаточной стоимости недвижимости;
   • Сведения о расходах на эксплуатацию;
   • Справка о коммунальных платежах;
   • Сведения о величине фонда оплаты труда персонала;
   • Сведения о расходах на управление.

На практике перечень информации может быть сокращен, состав документов определяется после ознакомления эксперта с заданием и по окончании переговоров с заказчиком.

3. Третий этап – осмотр объекта оценщиком. Эксперт выполняет фотографирование объекта, подписывает акт осмотра. Существуют ситуации, когда осмотр невозможен (процесс судопроизводства).

4. Заключительный этап – разработка и подписание отчета об оценке. Передача отчета заказчику выполняется только после проверки отчета руководителем. Отчет должен содержать однозначное толкование обоснований расчетов, дату выполнения оценки коммерческой недвижимости, перечень стандартов оценки, задачи, цели оценки.

Следует отметить факторы влияния на стоимость объектов коммерческой недвижимости:

1. Место расположения недвижимости определяет динамику бизнеса и, соответственно, стоимость объекта;
2. Транспортная инфраструктура обеспечивает инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости;
3. Площадь объекта;
4. Качество отделки объекта.

На итоговую стоимость объекта недвижимости оказывает влияние совокупность факторов. Достоверность и объективность оценки определяет опыт и компетентность оценщика.

Таким образом, оценку коммерческой недвижимости профессионально выполняют квалифицированные сотрудники оценочных компаний.