Оценка коммерческой недвижимости. Этапы процесса оценки.

К коммерческой относятся объекты недвижимости, используемые для предпринимательской деятельности в целях извлечения прибыли.

Выделяют следующие типы коммерческой недвижимости:

• Офисная (для размещения представительств фирм);
• Торговая (место продажи товаров или услуг);
• Производственно-складская (для производства, хранения товаров).

Оценка стоимости недвижимости дает возможность сократить затраты компании. Поэтому сотрудничество между бизнесом и оценочными компаниями должно осуществляться с целью развития бизнеса. Оценка коммерческой недвижимости – это процедура расчета рыночной стоимости объектов (офисов, производств, торговых фирм, складских помещений). Наиболее востребованной является оценка для кредитования компании под залог в банке, а также с целью взноса в уставный капитал компании. Услуги оценщиков востребованы для сделок купли-продажи, при аренде объектов. Часто востребованной является услуга по оценке здания, аренды при передаче недвижимости во временное пользование от собственника предпринимателям.

Этапы проведения оценочных работ по коммерческой недвижимости.

Процесс оценки коммерческой недвижимости состоит из следующих этапов:

1. Переговоры эксперта по стоимости с заказчиком услуги, заключение договора на оказание оценочных услуг. На данном этапе следует ознакомиться внимательно с масштабом объекта, точным объемом работ по определению стоимости. Переговоры необходимы для всех участников сделки, поскольку на этом этапе обсуждаются проблемы, задачи, идет выработка совместных решений. Договор заключается в письменной форме без удостоверения нотариусом.

2. Передача документов, необходимых для расчета стоимости, от заказчика специалисту оценочной компании. Документы направляются оценщику после подписания договора.

Для подписания договора необходимы документы:

• Свидетельство о регистрации права государством на улучшения на участке и на земельный участок;
• Договор аренды (при наличии);
• Документы БТИ:
• Технический паспорт;
• Экспликация, план каждого этажа;
• Данные бухгалтерии (балансовая, остаточная стоимости).

Точный перечень документов определяются оценщиком после полного ознакомления эксперта с заданием, а также после проведения переговоров с владельцем объекта.

3. Выезд эксперта на объект для осмотра. В назначенное время происходит встреча эксперта с заказчиком, осмотр и фотосъемка объекта. По результатам осмотра эксперт оформляет акт осмотра. Иногда осмотр невозможен, например, при судопроизводстве допуск на объект бывает невозможен. После выполнения расчетов эксперт оформляет отчет об оценке, который проверяется в оценочной компании руководителем отдела. Отчет должен содержать однозначное толкование всех событий и расчетов, не вводить в заблуждение лиц, применяющих отчет в дальнейшем. В обязательном порядке отчет содержит дату оценки, перечень стандартов оценки, перечень целей и задач выполнения, иные сведения.

Следует отметить факторы влияния на оценку коммерческой недвижимости:

1. Оценка коммерческой недвижимости - трудоемкий, профессиональный процесс, влияние на который оказывает основной фактор - место расположения. От удобства расположения недвижимости напрямую зависит темп развития бизнеса, стоимость объекта. Офисные помещения имеют тем большую стоимость, чем они ближе к деловым центрам.
2. Развитость инфраструктуры находится в прямой зависимости со стоимостью объекта. Высокая привлекательность для инвестиций присуща складской недвижимости. При оценке складской недвижимости доступность транспорта определяет величину стоимости объекта.
3. Функциональное назначение определяет стоимость объекта. Например, самыми дорогими объектами являются объекты торговли.

На итоговую стоимость коммерческой недвижимости оказывает влияние совокупность факторов. Комплексный учет факторов влияния на стоимость определяется компетентностью оценщика.

Таким образом, оценку стоимости коммерческой недвижимости на рынке должны выполнять эксперты - профессионалы, которые являются высококлассными специалистами крупных организаций, оказывающих услуги по оценке.