Оценка доли в квартире. Параметры, влияющие на стоимость доли.

Оценка доли является сложным профессиональным процессом, выполняемым экспертами оценочных компаний, специализирующихся на оценке недвижимости. Достоверно рассчитать стоимость доли в квартире сложно выполнить даже опытному эксперту в сфере недвижимости.

Оценку квартиры может ориентировочно выполнить дилетант в области недвижимости путем сравнения с аналогами, проданными на рынке. Для ориентировочной оценки используют интернет - базы квартир. Для точного понимания цены квартиры – предмет оценки сравнивают с другими объектами, имеющими сходные характеристики. Но оценка доли в квартире – это точный расчет стоимости с учетом всех факторов влияния на стоимость. Следует отметить огромное значение в этом процессе мелких деталей. Практически все собственники до оценки доли думали, что стоимость доли вычисляется путем соотношения величины доли к стоимости квартиры в целом.

В настоящее время рынок перенасыщен трудно продаваемыми вариантами долей, выставленными на продажу по явно завышенной стоимости. Такое явление связано с непрофессионализмом тех, кто занимается продажей объектов. Целью агентств недвижимости является привлечение клиентов за счет объявления высоких цен на их собственность в квартирах. Завышение стоимости агентствами противоречит законам рынка, но это нравится собственнику жилья. Владелец собственности надеется, что покупатель обязательно будет. Логика риэлторов заключается в убеждении клиента через некоторое время в том, что цену необходимо снизить в связи с изменением ситуации на рынке. В результате клиент остается в агентстве, а его собственность продается по сниженной цене.

Зачастую клиент самостоятельно начинает искать покупателя по сниженной цене. Рассмотрим подробнее критерии правильной оценки доли для того, чтобы Вы могли общаться на равных с риэлторами.

Самое главное – предварительная самостоятельная оценка путем телефонного разговора с оценочными компаниями, вопросами на форумах. Это упростит Ваше общение с будущими покупателями. Потенциальные покупатели тоже участвуют в форумах на сайтах и могут заинтересоваться вашим товаром.

Выделяют две группы частичной собственности:

• Частичная собственность в жилом помещении, в котором порядок пользования не определен;
• Частичная собственность в жилом помещении, в котором порядок пользования определен.

Практически всегда порядок пользования в квартирах с совместной собственностью установить невозможно.

Рассмотрим положительные составляющие стоимости (увеличивающие стоимость):

1. Наличие свободного доступа в жилое помещение - это пользование имуществом сразу после наступления прав владения, экономия времени, средств, нервов, а также фактор привлечения покупателей и инвесторов;
2. Соответствие количества комнат количеству собственников – фактор, привлекающий покупателей возможностью выкупа соседней комнаты с перспективой возможного разъезда в будущем;
3. Значительная общая площадь квартиры - это вероятная возможность разъезда в ближайшее время;
4. Наличие только одного содольщика упрощает процесс реализации Вашей собственности в силу того, что с одним собственником проще договориться;
5. Наличие у соседа по жилью другой квартиры – фактор согласия на любые варианты по выкупу собственности;
6. Свободное жилье (жилье без наличия прописанных, а также проживающих людей) привлекает возможностью пользования всей квартирой.

Рассмотрим отрицательные составляющие стоимости (уменьшающие стоимость):

1. Несовершеннолетние проживающие;
2. Наличие соседей – очередников на жилье затрудняет перспективу разъезда;
3. Очень дорогое жилье, густонаселенные квартиры делают продажу доли невозможной;
4. Продажа жилья без просмотра должна насторожить вас на предмет возможности доступа в жилье, а также проживающих в соседних комнатах;

Таким образом, оценка доли – сложный процесс, профессиональное выполнение которого важно для вашей выгоды.