Оценка аренды земельного участка

Действующее законодательство РФ позволяет осуществлять сделки с правом аренды участков земли. Собственник (арендодатель) имеет законодательную возможность продажи права арендатору. Арендатор также может осуществлять во время периода действия арендного договора сделки, предметом которых является разрешение на аренду земли, а также сделки с участком по срочному пользованию, субаренде. Все сделки сопровождаются предварительной оценкой земельных участков, а также оценкой аренды земли.

Юридическое и экономическое понятия права аренды участка земли трактуют, что отличие в понятиях стоимости права аренды участка от стоимости права собственности на единый объект (земля + улучшения) заключается в объеме прав по использованию земли. Разница в стоимостях участка земли в собственности и участка земли в аренде равна разнице между стоимостью участка на рынке и стоимостью права аренды с учетом риска, текущих платежей.

Стоимость участка земли в аренде определяется специалистами оценочных компаний методами доходного и сравнительного подходов при условии наличия информации о стоимости на рынке таких прав.

В зарубежной практике оценки выполняют отдельную оценку имущественных прав арендатора и арендодателя. Эти стоимости различаются уровнем дохода и рисками по получению дохода. Принято, что право арендодателя на имущество имеет меньший риск, чем у арендатора. Объясняется это тем, что арендодатель может возвратить недвижимость, арендатор такой возможности не имеет.

В РФ в соответствии с целями оценки недвижимости оценивают отдельно права арендодателя и арендатора. Наиболее типичным случаем оценки привилегий арендатора на аренду является аренда участка земли, находящегося в муниципальной или государственной собственности.

При оценке полномочий арендатора учитывается стоимость земли на рынке, уровень арендной платы в договорах аренды, стоимость ограничений со стороны органов самоуправления на местах, стоимость права заключения договора аренды, срок аренды, ставка дисконтирования.

Потребность оценки имущественных прав (частичных) на участки земли вызвана наличием суррогатных рынков земли, узаконенных законодательствами на местных уровнях. В РФ идет переходный период к обороту прав на землю в свободном режиме. В настоящее время стоимость выкупа полномочий на долгосрочную аренду на торгах заменила стоимость полного права собственности на рынке.

Таким образом, оценка стоимости частичных прав на земельные участки должна быть основана на оценке земли по рыночной стоимости.