Оценка аренды недвижимости и права аренды.

Мировой опыт предполагает следующие способы решения проблемы личного жилья: покупка или аренда недвижимости. В пользу арендованного жилья выступают такие факторы как расходы на эксплуатацию, рост налогов на недвижимость. Аренда квартиры является более доступной процедурой для людей, чем покупка недвижимости. В РФ аренда недвижимости актуальна для крупных городов РФ. Люди, имеющие финансовую возможность, приобретают недвижимость с целью стабильного дохода. Рост количества людей, сдающих квартиры в аренду, способствует росту услуг на оценку аренды. Арендные ставки определяются параметрами недвижимости, и подлежат динамичному изменению во времени. Изменение ставок аренды иногда происходит более динамично, чем стоимость продажи недвижимости.

В столице РФ квартиры являются альтернативой отелям. Относительно проживания в гостиничном номере экономия составляет до 40%. Проживание в квартире нередко комфортнее для нанимателя. Кроме того, проживание в квартире дает возможность питаться не в ресторане гостиницы, а пользоваться кухней для самостоятельного приготовления пищи. В квартирах предоставлены для пользования библиотеки, компьютеры.

Величина оплаты за аренду определяется сроком найма (краткосрочный, долгосрочный наймы). В случае долгосрочного найма, обстановка жилья будет скромнее, чем при краткосрочном найме. Долгосрочный найм является более выгодным для собственника, поскольку договор сроком более чем на один год предполагает финансовую стабильность, дает возможность планирования бюджета.

Следует отметить важность оценки платы за аренду специалистами оценочных компаний для людей, передающих свое жилье во временное пользование. Если ставка будет завышена, то будет потерян потенциальный наниматель. Занижение ставки способствует потере дохода.

Эксперт по стоимости при расчете платы за найм учитывает следующие факторы:

• Местоположение квартиры;
• Площадь жилья;
• Количество комнат;
• Удаленность транспорта;
• Наличие мебели, бытовой техники, интернета;
• Развитость инфраструктуры.

В настоящее время рынок аренды квартир активен, риэлторы не прогнозируют снижение активности. Имея профессиональную оценку стоимости аренды на рынке, арендодатель может легко объяснить арендатору предлагаемый уровень оплаты.

Оценка права аренды

Оценка прав аренды основана на анализе выгод, предоставляемых договором арендатору, за которые покупатель выполняет оплату. Эксперт по оценке недвижимости обращает внимание на преимущества договора по сравнению с ситуацией на рынке. Основными факторами влияния на стоимость права аренды, являются значение ставки аренды, а также период фиксирования ставки.

Покупателя права аренды привлекает ставка аренды, пониженная относительно рынка. В случае равенства ставки аренды по договору и рыночной ставки, покупатель может заключить сделку в случае необходимости для него жилья именно в этом месте. Экономическая заинтересованность в сделке у покупателя возникает в случае более низкого уровня ставки аренды по договору, чем на рынке. Оценка стоимости недвижимости, право найма которой предполагается к продаже, будет тем больше, чем меньше ставка аренды на рынке.

Стоимость права аренды объекта на рынке формирует также период по договору, в течение которого оплата остается постоянной. Определение стоимости права аренды необходимо при внесении права в качестве вклада в уставный капитал компании. Право аренды вносится в уставный капитал компании как оплата владельца права (доли учредителя) по стоимости, рассчитанной оценщиком. Оценка права проводится с применением доходного подхода.

Таким образом, оценка аренды, права аренды – процесс, требующий специальной квалификации экспертов – оценщиков.