Особенности рынка недвижимости в РФ. Факторы влияния на стоимость предприятий.

Деятельность рынка недвижимости в РФ связана с введением частной собственности на имущество, а также процессом приватизации. Особенности рынка недвижимости определяются экономическими, правовыми отличиями регионов РФ, а также различием их природного и промышленного потенциалов.

Выделяют следующую специфику рынка недвижимости в РФ:

1. Региональные отличия рынков обусловлены неоднородными природными, управленческими, экономическими условиями в регионах, а также различной позицией органов власти на местах. В результате региональных различий формируется различная активность рынков недвижимости, различная инвестиционная привлекательность, а также различия в стоимости объектов в процессе оценки стоимости недвижимости.
2. Недоступность товара «недвижимость» для населения связана с процессом опережения стоимости недвижимого имущества над доходами населения, а также с несовершенством системы ипотечного кредитования. Результатом влияния фактора недоступности недвижимости как товара для населения является низкая ликвидность объектов, снижение инвестиций, снижение темпов развития рынка.
3. Отсутствие необходимой информации о ценах продаж объектов, отсутствие инфраструктуры информации приводит к росту затрат на сбор и анализ сведений, снижению налоговых платежей.
4. Недостаточный уровень развития отдельных сегментов рынка связан с несовершенством законодательства и различной ликвидностью недвижимого имущества, что способствует слабому развитию рынка земельных участков.
5. Недостаточно эффективное применение земли выражено в несоответствии объектов принципу максимально эффективного использования участков, что является следствием отсутствия стратегического анализа.

Следует подробнее рассмотреть факторы, влияющие на величину стоимости предприятия, в связи с тем, что предприятие – сложный объект недвижимости на рынке. Стоимость предприятия определяется факторами, не всегда характерными для типичной недвижимости.

В основе оценки имущества предприятий находится теория предельной полезности, что означает равенство стоимости предприятия коли­честву рабочего времени на создание эле­ментов предприятия.

Стоимость предприятия – это индикатор полезности предприятия. Понятие стоимость предприятия объединяет имущественное и финансовое положения предприятия, потенциал и доходность компании в целом, структуры активов и пассивов компании. Чем выше вариабельность структуры активов и пассивов с точки зрения положительного влияния на финансовые итоги деятельности компании, тем выше стоимость компании. Оказывают значительное влияние на стоимость компании и внешние факторы, поскольку для инвесторов внешние факторы отражают перспективы развития предприятия в отрасли.

К внутренним факторам влияния на стоимость предприятия относятся:

1. Стоимость имущества компании;
2. Качество прав на предприятие;
3. Экономический потенциал компании;
4. Местоположение;
5. Финансовое состояние предприятия;
6. Имидж компании;
7. Конкурентоспособность продукции;
8. Уровень рентабельности.

К внешним факторам влияния на стоимость предприятия относятся:

1. Социальная направленность компании;
2. Техническая, научная политика субъектов рынка, государства;
3. Рейтинг потенциала компании;
4. Сегмент рынка;
5. Инвестиционная политика субъектов рынка, государства;
6. Регулирование государством рынка предприятий.

Таким образом, рынок недвижимости в РФ имеет специфические особенности, оценку специфичных объектов недвижимости на рынке выполняют только профессиональные эксперты оценочных компаний.