Основные признаки, понятия и жизненный цикл недвижимости. Объекты недвижимого имущества и их характеристики.

К недвижимому имуществу принадлежат земельные участки, недра, водные объекты (обособленные), леса, насаждения, сооружения, незавершенное строительство, а также все вещи, прочно связанные с землей, перемещение которых без ущерба вещам невозможно. К недвижимому имуществу относят зарегистрированные государством суда (морские, воздушные), космические объекты.

Основные признаки и понятия недвижимости

Выделяют два основных признака недвижимости: неразрывная связь с землей и регистрация объектов государством. Следует отметить, что все вещные права, а также ограничения прав, их переход, прекращение, возобновление также подлежат регистрации государством в едином реестре.

К недвижимости относят предприятия как имущественные комплексы. Законодательно предприятие в качестве объекта прав – это комплекс имущества для реализации бизнеса. Предприятие полностью или частично может стать объектом сделок на основании оценки имущества, объектом залога, аренды и т.д.

В имущественный комплекс предприятия входят все активы для деятельности (земля, здания, инвентарь, оборудование, продукция, сырье и т.д.). Также права на индивидуализацию предприятия, выпускаемой продукции и услуг (наименование, торговая марка, товарные знаки).

Объекты недвижимого имущества и их характеристики

Выделяют следующее происхождение объектов:

• Объекты природного происхождения;
• Объекты, созданные трудом человека;
• Объекты, тесно связанные с природой, не имеющие возможности функционирования вне природы, но образованные с участием труда человека.

Следует отметить наличие юридической возможности перехода недвижимого имущества в движимое имущество. Примером может служить права сервитута, аренды, которые не являются частью недвижимости. Сервитут – это ограниченное пользования соседним участком земли, которое устанавливается для прохода (проезда), прокладки линий электропередачи, трубопроводов, связи и иных нужд.

Если объект имеет в своем составе земельный участок, то все постройки на участке имеют следующие родовые признаки:

1. Неподвижность, стационарность;
2. Материальность в виде натуральной и стоимостной формы существования;
3. Долговечность.

В связи с социальной и экономической потребностью в объектах недвижимость является благом, а также источником дохода.

При этом основными характеристиками объектов являются:

• Полезность;
• Юридические права;
• Стоимость, определяемая в процессе оценки;
• Цена сделки.

Наряду с родовыми признаками существуют частные признаки: уникальность, разнородность, неповторимость и др. Каждый объект имеет свой жизненный цикл, который включает последовательно существующие процессы физического существования объекта от проекта до утилизации.

Стадии и жизненный цикл недвижимости

Выделяют стадии цикла жизни объекта:

1. Проектная;
2. Строительство;
3. Эксплуатация;
4. Закрытие.

Все объекты (кроме земли) подвержены износу – потере полезных качеств, уменьшению стоимости имущества. Факторы снижения стоимости объектов, учитываемые при оценке стоимости недвижимости, определяют вид износа: функциональный, физический, экономический (внешний). Функциональный износ характерен для объектов, не соответствующих современным требованиям функциональной полезности. Физический износ характерен для объектов, имеющих изменения физических параметров по естественным причинам или по причине неверной эксплуатации. Экономический износ отражает уменьшение стоимости объекта вследствие влияния внешней среды. Функциональный и физический износы могут быть устранимыми и неустранимыми, внешний износ имеет неустранимый характер. 

Жизненный цикл объекта собственности состоит из этапов:

1. Покупка, наследование, постройка и др.;
2. Пользование, владение;
3. Управление объектом;
4. Удовлетворение потребности, извлечение прибыли;
5. Распоряжение собственностью;
6. Смена собственников, пользователей, владельцев;
7. Распоряжение правами;
8. Изменение функциональности объекта;
9. Аннулирование права собственности: национализация, продажа и др.;
10. Завершение экономической жизни;
11. Государственная регистрация объектов.

Таким образом, недвижимость имеет определенные признаки, характеризуется набором прав, уникальностью, неповторимостью и разнородностью объектов.