Определение стоимости земельного участка

Земля является важнейшим ресурсом государства, что определяет важность вопроса установления стоимости или оценки земли. В зависимости от целей определения стоимости выделяют следующие методики расчета стоимости:

  • Цена выкупа участка земли;
  • Стоимость участка по кадастру;
  • Стоимость участка на рынке.

Способы определения стоимости участка

Цена выкупа участка земли

Определение цены выполняется исходя из ставки налога на землю. Но прямая связь цены земли и налога не невыгодна для покупателя, поскольку рост земельного налога вызывает рост цены участка.

Закон о приватизации трактует зависимость цены выкупа участка в субъектах РФ от численности проживающего населения. При проживании на территории более 3-х миллионов населения цена выкупа равна произведению ставки налога на коэффициент, равный от 5 до 30. При проживании на территории более от 500 тысяч населения (до 3-х миллионов человек) цена выкупа равна произведению ставки налога на коэффициент, равный от 5 до 17-ти. При проживании на территории менее 500 тысяч населения цена выкупа равна произведению ставки налога на коэффициент, равный от 3 до 10.

При сделках по продаже участка стоимость изменяется на поправочный коэффициент, отражающий вид использования (разрешенный) недвижимости (зданий, сооружений), расположенных на участке. Величина корректирующих коэффициентов устанавливается правительством РФ в диапазоне 0,7 – 1,3. Стоимость земли определяется в процессе оценки земельных участков перед заключением сделки.

Стоимость участка по кадастру

Земельный кодекс РФ предусматривает обязательную оценку участков государством по кадастровой стоимости. Органы власти на местах (в субъектах РФ) устанавливают средний уровень кадастровой стоимости по округу, району.

Следует отметить, что при наличии рассчитанной рыночной стоимости участка кадастровая стоимость определяется в процентном отношении к стоимости участка на рынке. Регламент кадастровой оценки недвижимости - один раз в пять лет, но не чаще 1-го раза в три года.

Государственной кадастровой оценке подлежат:

  • Поселения (городские, сельские), объединения (садоводческие, дачные, огороднические). Оценка выполняется на базе статистики рыночных цен с использованием методик массовой оценки недвижимости;
  • Сельскохозяйственные угодья, расположенные вне поселений, и лесной фонд (определение стоимости на базе капитализации дохода от ренты);
  • Иные категории земель, расположенные вне черты поселений. Стоимость этих земель определяется капитализацией рентного дохода, а также на базе затрат на сохранение природного потенциала участков. 

Для целей кадастровой выполняется зонирование территории по целевому назначению, виду использования, по значению стоимости участков. Итогом зонирования является схема зон, а также стоимость единицы площади по кадастру в границах зон. Все результаты кадастровой оценки вносятся в земельный кадастр государства, включающий сведения о субъектах права на участки. Стоимость участка на рынке определяется профессиональными специалистами по договору между оценочной компанией и Заказчиком.

Таким образом, способы оценки земли определены и способствуют эффективному управлению земельными ресурсами.