Общая модель рынка земли.

Земельный рынок – это средство перераспределения земельных участков между собственниками. Рынок обеспечивает:

• Смену собственника (передачу прав) на участки;
• Формирование равновесных цен на уровне регионов;
• Связь участников сделок (между собственниками и покупателями) на основе мотивации.

Рынок является саморегулирующейся системой и включает элементы: предложение, спрос, цена, менеджмент, инфраструктура и деловые процедуры (оценка земли, юридическая деятельность и т.д.).

Участниками сделок являются покупатели, продавцы, государственные органы, профессиональные участники (например, оценочные компании).

Предметом сделок являются земельные участки, которым присущи специфические свойства (колебания цен, зависимость цен от местоположения и т.д.).

Классификация рынка земли

Выделяют следующую классификацию земельного рынка:

• По категории земель выделяют сельскохозяйственные, городские, садоводческие земли;
• По размерам выделяют крупные и мелкие массивы участков;
• По охвату территорий различают местные и городские, национальные, региональные, международные рынки;
• По уровню конкуренции выделяют олигополистические и монополистические рынки;
• По видам сделок существуют первичные, вторичные рынки, рынки долей, аренды;
• По форме собственности существуют рынки частных, муниципальных, государственных земель;
• По типу рынка выделяют организованный (биржевой) и неорганизованный (частные предприниматели) рынки.

Основные особенности обусловлены спецификой товара (земли) и ее многофункциональным назначением.

Сегментирование земельного рынка – это важный инструмент маркетинга. Правильный выбор сегмента – гарантия успеха в конкурентной борьбе. Объектами сегментирования выступают покупатели, товар – земля, коммерческие организации и предприниматели (участники рынка). Признак сегментирования – это критерий выделения сегментов. Признаками могут быть критерии, отражающие поведение покупателей, параметры участков, показатели экономики коммерческих организаций. В настоящее время применяют множественную сегментацию (по многим признакам одновременно).

По категории покупателей сегментирование выполняют по четырем признакам: психологическому, демографическому, поведенческому, географическому. Каждый признак используется в комбинации с другими признаками. Наиболее распространены критерии сегментирования: количественные параметры, прибыльность, существенность, эффективность работы, защищенность от конкурентов.

Сегментирование по товару «земля» позволяет определить параметры участка, привлекательные для покупателей. При этом используют такие качественные критерии земель как удаленность от центра, размер, привлекательность для инвестиций, престижность и т.д. Критерии качества земель – прямые факторы влияния на стоимость при оценке земельных участков.

Таким образом, рынок земли позволяет осуществлять передачу прав на участки, способствует связям между участниками сделок и установлению равновесных цен на товар – «земля» на уровне регионов.