Объекты государственной регистрации прав. Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Объектами государственной регистрации прав являются недвижимое имущество, сделки с ним. Регистрация государством – это юридическое признание действий с правами на недвижимое имущество: возникновение, прекращение, переход, ограничение. Регистрация государством подтверждает изменение прав на недвижимость путем внесения записи каждого объекта в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Реестр хранится бессрочно, что препятствует незаконным сделкам с недвижимостью.

Государственную регистрацию проходят права собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения, наследуемого владения, ипотека, права постоянного пользования, возникновения, сервитуты. Регистрация решает основные задачи - охрана прав собственников, гарантия информации о недвижимости. Зарегистрированное право возможно оспорить только в судебном порядке.

Выделяют пять групп объектов для государственной регистрации:

  • Собственность на недвижимость;
  • Права вещные;
  • Обременения (ограничения) прав;
  • Сделки с имуществом;
  • Объекты для специального учета, регистрации.

Вещные права лиц – не собственников представляют меньший объем полномочий, чем права лиц – собственников. Вещными называют права оперативного управления, хозяйственного ведения, пользования, владения участком и т.д. Вещные права не прекращаются при переходе собственности к другому лицу.
Ограничениями (обременениями) являются сервитуты, доверительное управление, ипотека, аренда.

Сделки с недвижимостью представляют возникновение, прекращение, изменение, передачу прав на имущество. Собственность возникает из договоров купли-продажи, дарения, мен, а также при строительстве и реконструкции объекта, продажи с открытых торгов.

Кроме государственной может выполняться специальная регистрация отдельной недвижимости, а также кадастровый учет и инвентаризация объектов. Поэтому равенства между техническим и правовым учетами нет. Для образования рынка оформляют недвижимость юридически (присвоение кадастрового номера). Законодательно кадастровый номер является уникальным на территории РФ.

Кадастровый номер определяется на основании абсолютной исключительности географического положения недвижимости, подлежащей учету и регистрации. Закон трактует, что кадастровый номер сооружения включает кадастровый номер участка и инвентарный номер сооружения. В свою очередь, кадастровый номер помещения состоит из номера сооружения и номера (инвентарного) помещения. Кадастровый номер существует до тех пор, пока существует недвижимость. В случае слияния, разделения, выделения недвижимости, происходит замена кадастрового номера на номер вновь образованной недвижимости.

Присвоение кадастровых номеров объектам выполняется по месту их существования в регистрационном округе, где действует учреждение юстиции. Регистрация имеет публичный характер. Информация реестра доступна любому гражданину в виде выписки выписку из ЕГРП о правах на недвижимость, ограничения прав. Для получения информации необходимо подать заявление, а также предъявить документы. Юридическое лицо предъявляет документ о регистрации, доверенность о полномочном представительстве юридического лица в вопросах требования информации. Для предъявления физическим лицом в качестве документа необходим паспорт. Открытость информации о правах на недвижимость ограничена. Информация о содержании документов, обобщенные данные о правах лица на недвижимость в его собственности, доступна только правообладателям по данному объекту, а также представителям, наследникам, органам государства и местного самоуправления.

Гарантированы права государством на недвижимость, ставшую товаром только по завершению регистрации. Сделка может быть признана ничтожной при несоблюдении регистрации объекта недвижимости. В случае юридической чистоты сделки и уклонении от регистрации объекта одной из сторон, другая сторона в судебном порядке может добиться регистрации сделки, получив компенсацию убытков от стороны, сдерживающей регистрацию.

Таким образом, государственная регистрация недвижимости – важная мера для обеспечения порядка на рынке, обеспечения правильной оценки стоимости недвижимости, оценки имущества, специалистами оценочных компаний.