Недвижимость. Понятие и признаки. Жизненный цикл недвижимости.

Гражданский кодекс РФ трактует, что недвижимость - это объекты, неразрывно связанные с землей. К ним относятся водные объекты, участки недр, леса, здания, насаждения, незавершенное строительство, зарегистрированные государством суда.

Законодательно определены два основных признака недвижимости: связь с участком земли и регистрация объектов государством. К недвижимому имуществу относятся предприятия как комплексы имущества.

Согласно ГК РФ предприятие приравнивается к недвижимости:

1. Предприятие – объект прав, комплекс имущества для деятельности предпринимателей;
2. Предприятие - объект залога, купли-продажи, аренды, иных сделок по установлению, прекращению и изменению вещных прав.

В состав предприятия входит все имущество, используемое для деятельности, включая землю, здания, оборудование, сырье, инвентарь, права требования, продукцию, долги, а также права на продукцию и услуги.

Все составляющие элементы имущества предприятия имеют стоимость, рассчитываемую в процессе периодической оценки имущества.

Признаки недвижимости.

По признаку происхождения выделяют:

• Объекты природного происхождения (без участия людей);
• Объекты - результаты труда людей;
• Объекты - созданные человеком, тесно связанные с природной, которые не имеют возможности функционирования без природы.

В процессе сделок с объектами возможна передача прав, например права сервитута, аренды и т.д. Сервитут – ограниченное пользование соседним участком земли, устанавливающееся с целью доступа прохода или проезда по соседнему участку, с целью эксплуатации связи, электропередачи, трубопроводов и т.д. С экономической точки зрения недвижимость рассматривается как источник дохода (благо).

Все объекты, построенные на участке земли человеком, имеют родовые признаки:

• Неподвижность (стационарность);
• Материальность (вещественная и стоимостная форма действия);
• Долговечность.

Выделяют также частные признаки недвижимости, выступающие факторами влияния на стоимость при оценке недвижимости: уникальность, разнородность, неповторимость и т.д.

Жизненный цикл недвижимости.

К сущностным признакам недвижимого имущества относятся полезность, комплекс прав и характеристик. Как физический объект недвижимость обладает жизненным циклом. Жизненный цикл заключается в существовании объекта в виде определенной последовательности процессов (от проекта до утилизации). В качестве этапов жизненного цикла объекта выделяют:

1. Проектный этап;
2. Строительство;
3. Эксплуатация;
4. Закрытие.

Жизненный цикл имеет периоды физической и экономической жизни. Недвижимость подвержена износу (потере полезных качеств, снижение стоимости, учитываемое при оценке недвижимости).

Износ подразделяется на физический, экономический (внешний) и функциональный тип.

Физический износ характеризует изменение физических качеств по причине естественных качеств и неправильной эксплуатации. Функциональный износ отражает несоответствие объекта современным требованиям полезности. Внешний износ отражает уменьшение стоимости объекта по причине отрицательного влияния внешней среды.

Таким образом, недвижимость – важнейший составной элемент рынка и экономики в целом.